房产买卖交接律师

处理遗产的第一步，就需要执行人去每一家银行和金融机构，通知他们逝者已逝。如果没有人通知的话，这些金融机构没有任何其他的方式会“自动”知道这件事。

遗产执行人必须跟银行经理建立一个“Estate Case”。在这个过程中，逝者的帐户会被标上“已逝”。任何逝者的债务，虽然会进入拖欠（defaulting）的状态，银行也会知道这是有特殊原因的。这样会减少他们开始拍卖遗产的可能性，至少到法院批文下来为止。

同时，有经验的遗产执行人，比如说遗产律师，会确认银行把所有的自动扣款都停止，不管是用来付电话费还是用来还房贷。这样可以避免遗产的自动流失，让受益人最终能拿到更多的资金。

所有的事情都完成以后，执行人才可以把剩下的遗产分给受益人。

如果是律师做执行人，律师必须提供给受益人一份非常详细的账目，记录每一分钱的进账与出账。多少钱用来交税，多少钱用来付哪个债务，在哪一天，多少钱是律师自己的手续费，等等。这样，受益人可以很放心的知道，自己获得了所有可能获得的遗产。

相比而言，如果是非专业人士，很多时候并不会记录每一笔钱的来龙去脉。

特别是如果他并不习惯保存，记录，在很长的一段时间里，为遗产做的每一件事情。因此，受益人和执行人的民事纠纷经常发生。

其他的遗产事宜，比如说遗产纠纷，未成年受益人的监护和管理权，等等，就不在这里一一细说了。在过去的几年里， 鼎正律所帮助很多人获得了他们应得的遗产。作为相当有经验的遗产律师，我们在遗产法院（Estate Court）也小有名气。若有需求，请用点击“预约首次免费咨询“联系我们。

在加拿大，受益人拿到遗产是完全不用交税的。但遗产本身还是要交两笔税。只要遗产高于5万加币，高出的那部分就需要交1.5%的遗产认证税。
（遗产金额 – 5 万）X 1.5% = 遗产认证税

这笔税必须在法院批文下来后180天内交。执行人必须在180天内递交一份详细的遗产清单给加拿大财政部，同时把“遗产认证税”用银行汇票的方式取出，寄给法院。因为这件事情对细节的要求十分严格，通常都是由遗产律师来完成。

第二笔税叫做最终收入税（terminal income taxes）。是由执行人和一位专业会计一起完成。这项报税十分复杂，因为所有的遗产都会算作以市价卖给受益人。如果是有经验的遗产律师来做执行人，也是有一些方式来减少要付的税。比如，用逝者的名义把住宅卖出，这样可以享受相应的免税额，等等。

从递交法院申请开始，到跟银行的遗产部门交流，通常是一年或者几年的过程。在整个过程中，执行人需要不断的在各个债主的威胁中，与他们谈判，尽最大的努力来保护遗产不被夺走。这导致很多人最终还是找律师来当执行人。

更糟糕的是，绝大部分债主都是有权利把房产或者车辆变卖来付清债务，只要逝者 毁约。而，在绝大部分的借贷条款里，都写了“如果借款人过世，毁约就成立，必须立刻付清余款”。

对于律师来说，处理各种债务，催款，借贷都是家常便饭。一个有经验的律师可以让债主们停止催债，让债主无法拿走任何资产进行变卖，甚至，可以让债主不再累积利息。这样可以给遗产省下庞大的第三方手续费，律师费，经纪费等等。

在法院颁发批文以后，执行人必须把所有的资产都一一处理。

银行账户

逝者拥有账户的每一家银行都需要单独联系。他们都有自己的遗产部门，并且每一家遗产部门的做事方式各不相同。为了保护自己的利益，银行的遗产部门会要求执行人签署很多文件，公正各种证据，通常再拖上几个月以后才会愿意放款。

并且，对银行来说，遗产是一个“不赚钱”的项目，他们会把遗产的事宜拍到所有其他事情之后，用最低的效率来处理。这就需要执行人频繁的，反复的去催促。

在这种情况下，如果是律师作为执行人，就可以轻松的审核，签署任何银行遗产部门准备的文件。公正并且提供所一切相关的证据。同时，还可以用自己丰富的经验纠正他们的错误，回答他们的问题。

投资账户

除了银行以外，遗产经常包括投资产品。比如说，RESP， RRSP， TFSA，保险，股票，等等。很多时候，这些投资是在银行之外，与保险公司，基金会或者证券交易所开账户进行。这些金融机构通常需要更多，更繁琐的文件，证据，和反复的交流，才会允许执行人拿走遗产。同样的，一位有经验的律师做执行人会把整个过程缩短很多。

房地产

你的遗产律师最好也精通房地产，因为遗产房有一套自己的详细要求。如果受益人和执行人最终决定卖掉遗产房，虽然卖房是由地产经纪来处理，但从挂牌（Listing）到买卖合同（offer/APS）都有很多细节必须显示在文件上。99%经纪没并没有处理遗产房的经验，一切文件都需要遗产律师审核，修改才能签字。不然，执行人可能会因失责而被惩罚。如果受益人最终决定留下遗产房，那么，你的律师也可以直接把房产转给受益人。当然，如果执行人本身就是遗产和房地产律师，这会成为最容易的那部分。

车

执行人需要购买一份“ Used Vehicle Information Package”，然后去Service Ontario把车转让。当然，如果是律师做执行人，整个过程中需要准备或者公正的文件都可以轻松完成。

法院在审核申请时，对案子有几大要求：

1. 执行人一直住在加拿大
2. 受益人里没有未成年人
3. 执行人与受益人没有任何利益冲突（这点非常难以达到，除非执行人和受益人是同一人，并且绝对没有任何人有争遗产的可能性，才算符合。）
4. 必须有一份合法，有效的遗嘱。

任何申请达不到以上四个条件，法院都很有可能要求执行人自己掏钱，买一份押金保险。押金保险的价格是总遗产的5%，并且不可以用遗产报销。同时，如果有未成年人为受益人，则必须每年都买，直到受益人成年为止。

当然，如果由律师来做执行人，法院不会要求押金保险。因为律师有高额的专业保险可以代替押金保险。并且，律师协会每年都会查该律师的账本，直到他履行完毕所有执行人的义务。

同时，如果由律师来做执行人，他只能收执行人的佣金。不能再次收递交申请的律师费。这一点是其他专业人士做不到的，比如会计，银行经理，信托管理人等等。雇佣非律师执行人代表他们有权力收5%的执行服务费 + 格外请律师的律师费。