房产和贷款

家庭内部房产转让与遗产房

简介

有些时候，房产的转让与买卖并不发生在两个陌生人之中。一家人也可以选择互相赠送或者买卖房产。我们通常见到的是由父母转手给孩子，或者夫妻之间转让等。

这类的房产转让可以发生在家人的有生之年（自愿签字转让），或者是因为离婚分房产。当然，如果家人去世了，其拥有的房产会随着他的遗产一起处理（过户给收益人）。

不管是哪一种类型的房产转让，我们在过去的几年里都处理了无数次。我们会为每一个家庭做出最省事，同时又最省税的计划。确保你想要完成的房产转让符合你的终身财务计划。就像我们常说的，买卖房产并不是一次简单的交接，而会涉及未来30年的人生规划。

预约首次免费咨询

家庭内部房产转让（Family Transfers）

最普遍的家庭内部房产转让发生在父母与子女之间，或者是夫妻之间。

遗产房（Estate Property）

当我们百年以后，绝大部分的资产都会被冻结，这包括任何在我们名下的房地产。

婚房（Matrimonial Home）

婚房的定义是：至少在夫妻一人名下，并且二人长期居住的房子。

婚内协议/婚前协议（Marriage Agreements）

在加拿大，婚前协议叫做“Marriage Agreements”，并且并不需要在结婚前就订立。

预约首次免费咨询

遗产规划，加孩子名字？还是遗嘱分配？更省钱

不上房产证还能分到房子？到底什么是婚房？

VISIT OUR YOUTUBE CHANNEL

Testimonials

我是第一次买房，由于没有经验特别紧张也不知所措。鼎正律师事务所的丁律师有着非常严谨的组织能力和丰富的专业知识，她让整个交接过程变得非常顺利及简单。就连房屋已交接后的售后服务，丁律师都做的很周到。对于物业买卖交接我极力推荐丁律师及她的团队，我希望将来会再次和她合作！

Anthony Chen
我非常高兴能够与你们的团队合作，完成了我们的买房和卖房交接事宜。我们对你们的工作非常满意。Sabrina 在整个交接过程中详细地解释了每一个环节的法律程序和文件，使我们能够清晰地理解整个交易细节。在面对我们的问题和疑虑时，她总是耐心地回答，从未让我们感到压力。她的专业素养和与人为善的态度使整个交接过程变得非常顺利。 Suki 作为助理在整个交接过程中起到的关键作用。她总是能够迅速地回复我们的邮件，以确保一切都按时完成。我们对她高效的工作能力非常满意。她于Sabrina 紧密合作, 共同确保交接的顺利进行，为我们节省了时间和精力。在整个交接过程中，Sabrina 和 Suki 不惜加班加点，也要确保交接按计划进行，这份努力和奉献令我们十分感激。再次感谢你们在交接过程中的出色工作!
Gifts from Clients

婚内协议/婚前协议（Marriage Agreements）

在加拿大，婚前协议叫做“Marriage Agreements”，并且并不需要在结婚前就订立。实际上，翻译为“婚内协议”更准确。

如果离婚的双方没有婚内协议，在离婚的过程中，所有的资产都会被“平分（equalized）”。这个“平分”的概念并不是很多人想象的那样，把总遗产除以二这种想法是完全错误的。其真正的计算公式十分复杂，能写满几页纸，很多律师都觉得十分难懂。

简单来说，平分的是夫妻名下资产的增值，从结婚那天到离婚那天。婚房则是例外 – 婚房的整个市价，而不只是它的增值，会一人一半分。若想了解具体算法，请咨询专门的离婚律师。

若想避免离婚造成的不必要麻烦与损失，那么立一份婚内协议就十分有必要了。之前提过，这份协议可以在结婚前或者结婚后订立。夫妻二人必须分别雇佣自己的律师，为其起草，审核，并且解释协议上的所有条款，直到夫妻双方对所有的条款都满意为止。

一份有法律效力的婚内协议必须也付上夫妻二人的资产清单。其中需要清晰的列出每人拥有的每一样资产，和其当时的价值。

并且，有两种条款是不可以写在婚内协议中的：
第一种，任何跟孩子有关的决定。在离婚时，家庭法院的法官会以孩子的角度出发，做出对孩子最有益的判决。法官的判决高于任何夫妻自己的决定。
第二种，任何关于婚房居住权的决定。婚内协议可以合法列出财务的决定，比如说当婚房卖出，收益归夫妻中的哪一方。但是，该协议不可以用来强制驱除任何一方。夫妻二人都有一直居住在婚房中的权利，直到其自愿搬出为止。

婚房（Matrimonial Home）

婚房的定义是：至少在夫妻一人名下，并且二人长期居住的房子。任何符合条件的房子都属于婚房。举个例子，男方在婚前买了一套房子。房产证上有他的名字（也可以有其他人的名字）。当他结婚后，夫妻一起搬入了这套房产并且长期共同居住在里面。这时候，该房产就成为了二人的婚房。

理论上来说，只要能证明长期居住的条件，一对夫妻是可以拥有多于一套婚房。比如说，他们可以从周一到周五住在市区里的公寓，周末两天住在乡下的度假屋。

关于婚房的所有决定必须由夫妻二人一致同意，不管是买卖，贷款，还是出租。如果你想保护自己婚房的权利，最好立刻找律师把房产登记为婚房。
在没有登记的情况下，夫妻其中一人就可以宣称另外的房产为婚房，然后转让，贩卖，或者抵押你想保住的房产。

为了减少这类麻烦，和其他不必要的纠纷，一定要尽快找房产律师把心仪的房产登记为二人的婚房。婚房登记只需要夫妻一人签字同意。但若你们想只指定（注册）一套房子为婚房（这个房子注册为婚房后，其他房子就100%肯定不是婚房，只会按照房产证分配），就需要二人都签字。

当房产卖出之后，获得的收益是完全按照房产证分配（若先生是唯一的屋主，那先生还是会获得100%卖房的钱，尽管房子是婚房）。这一点很多人都有误解，虽然房子是婚房，卖房所得并不是自动平分给不在房产证上的配偶，其唯一的权利是同意或者拒绝婚房的买卖。

若配偶想获得婚房卖出收益的一半，那就必须启动离婚法律程序。只有在双方（1）签写了离婚合同或（2）获得法院批文的情况下，配偶才能获得婚房的一半或更多。

遗产房（Estate Property）

当我们百年以后，绝大部分的资产都会被冻结，这包括任何在我们名下的房地产。这些房产有两种方式可以传承给家人：

一，生存者权利申请（Survivorship Application）

如果房产是联名持有的，也就是说“joint tenants”必须出现在房产证上；那么，一位有经验的房产律师会做一个 “survivorship registration”，把逝者的名字从房产证上去除。相当于把逝者拥有的房产平分给了联名拥有的所有人。

举个例子，假设父，母，儿子三人联名拥有一套房产。理论上来说，他们每人拥有33.3%的房子。当父亲过世后，他们的律师可以通过“survivorship registration”把父亲的名字从房产证上去掉。之后，母亲和儿子会以联名（joint tenants）的方式每人持有相当于50%的房产。

在做这类申请时，最要注意的就是房产是否为婚房。如果婚房的条件成立并且配偶双方只有一人的名字在房产证上，联名就不成立了。因此，律师只能通过遗产认证申请，才能把房产过户给亲人。我们用一个例子来说明：假设父，子二人联名拥有（joint tenants）一套房产。当父亲过世后，因为母亲还住在房子里，那么这套房产属于父，母的婚房。

同时，儿子和父亲的联名（joint tenancy）就不成立了。这导致律师只能通过遗产认证申请（probate application）来处理这套房产。

二，遗产认证申请（probate application）

如果房产是以百分比的方式持有（这会清晰的写在房产证上），当家人过世后，亲属们就必须找遗产律师，做遗产认证申请（请点击链接，了解更多）。等法院审核并且批准以后，房地产律师才能把该房产过户到受益人名下。

通过遗产认证有几个好处。

1，在过户房产时，完全不用交土地转让税。

2，这类过户不受海外买家禁令的影响。也就是说，如果受益人没有加拿大身份，也是可以继承房产，上房产证的。

鼎正律所帮助过很多家庭处理遗产房。我们十分精通遗产法和房产法，可以为大家提供遗产一站式服务。

家庭内部房产转让（Family Transfers）

最普遍的家庭内部房产转让发生在父母与子女之间，或者是夫妻之间。这类转让，可以是整套房产，也可以是把其中的一部分，比如说50%转给另一方。

最主要的问题是房子上是否已经有贷款。如果有，那么在房产证上增加或者去掉名字时，新的拥有人就必须从新申请贷款，用其代替原来的贷款，才能改变该房产的拥有权。当然，如果改变的只是一套房子的拥有比例，比如说夫妻二人把房子的持有方式从每人50%到一人1%另一人99%。那么就不需要从新申请贷款。他们只要找一位有经验的房产律师就行。

家庭内部转让还有另一个好处。如果转让双方是亲子关系，或者婚姻关系，那么两方可以用同一个律师，只用付一份律师费。这是房地产法中的一个例外。要注意，虽然亲子关系包括领养，却不能隔代，比如说爷爷和孙子。同时也不包括表亲或者堂亲关系。任何这类的关系都需要文件证明，比如说结婚证书，出生证明，领养证明等等。

把遗产分给受益人，并且留下非常详细的记录

所有的事情都完成以后，执行人才可以把剩下的遗产分给受益人。

如果是律师做执行人，律师必须提供给受益人一份非常详细的账目，记录每一分钱的进账与出账。多少钱用来交税，多少钱用来付哪个债务，在哪一天，多少钱是律师自己的手续费，等等。这样，受益人可以很放心的知道，自己获得了所有可能获得的遗产。

相比而言，如果是非专业人士，很多时候并不会记录每一笔钱的来龙去脉。

特别是如果他并不习惯保存，记录，在很长的一段时间里，为遗产做的每一件事情。因此，受益人和执行人的民事纠纷经常发生。

其他的遗产事宜，比如说遗产纠纷，未成年受益人的监护和管理权，等等，就不在这里一一细说了。在过去的几年里，鼎正律所帮助很多人获得了他们应得的遗产。作为相当有经验的遗产律师，我们在遗产法院（Estate Court）也小有名气。若有需求，请用点击“预约首次免费咨询“联系我们。

报遗产认证税，和最终收入税

在加拿大，受益人拿到遗产是完全不用交税的。但遗产本身还是要交两笔税。只要遗产高于5万加币，高出的那部分就需要交1.5%的遗产认证税。
（遗产金额 – 5 万）X 1.5% = 遗产认证税

这笔税必须在法院批文下来后180天内交。执行人必须在180天内递交一份详细的遗产清单给加拿大财政部，同时把“遗产认证税”用银行汇票的方式取出，寄给法院。因为这件事情对细节的要求十分严格，通常都是由遗产律师来完成。

第二笔税叫做最终收入税（terminal income taxes）。是由执行人和一位专业会计一起完成。这项报税十分复杂，因为所有的遗产都会算作以市价卖给受益人。如果是有经验的遗产律师来做执行人，也是有一些方式来减少要付的税。比如，用逝者的名义把住宅卖出，这样可以享受相应的免税额，等等。

收集逝者所有的遗产明细

在法院颁发批文以后，执行人必须把所有的资产都一一处理。

银行账户

逝者拥有账户的每一家银行都需要单独联系。他们都有自己的遗产部门，并且每一家遗产部门的做事方式各不相同。为了保护自己的利益，银行的遗产部门会要求执行人签署很多文件，公正各种证据，通常再拖上几个月以后才会愿意放款。

并且，对银行来说，遗产是一个“不赚钱”的项目，他们会把遗产的事宜拍到所有其他事情之后，用最低的效率来处理。这就需要执行人频繁的，反复的去催促。

在这种情况下，如果是律师作为执行人，就可以轻松的审核，签署任何银行遗产部门准备的文件。公正并且提供所一切相关的证据。同时，还可以用自己丰富的经验纠正他们的错误，回答他们的问题。

投资账户

除了银行以外，遗产经常包括投资产品。比如说，RESP， RRSP， TFSA，保险，股票，等等。很多时候，这些投资是在银行之外，与保险公司，基金会或者证券交易所开账户进行。这些金融机构通常需要更多，更繁琐的文件，证据，和反复的交流，才会允许执行人拿走遗产。同样的，一位有经验的律师做执行人会把整个过程缩短很多。

房地产

你的遗产律师最好也精通房地产，因为遗产房有一套自己的详细要求。如果受益人和执行人最终决定卖掉遗产房，虽然卖房是由地产经纪来处理，但从挂牌（Listing）到买卖合同（offer/APS）都有很多细节必须显示在文件上。99%经纪没并没有处理遗产房的经验，一切文件都需要遗产律师审核，修改才能签字。不然，执行人可能会因失责而被惩罚。如果受益人最终决定留下遗产房，那么，你的律师也可以直接把房产转给受益人。当然，如果执行人本身就是遗产和房地产律师，这会成为最容易的那部分。

车

执行人需要购买一份“ Used Vehicle Information Package”，然后去Service Ontario把车转让。当然，如果是律师做执行人，整个过程中需要准备或者公正的文件都可以轻松完成。

律师做执行人会缩减法院申请

法院在审核申请时，对案子有几大要求：

执行人一直住在加拿大
受益人里没有未成年人
执行人与受益人没有任何利益冲突（这点非常难以达到，除非执行人和受益人是同一人，并且绝对没有任何人有争遗产的可能性，才算符合。）
必须有一份合法，有效的遗嘱。

任何申请达不到以上四个条件，法院都很有可能要求执行人自己掏钱，买一份押金保险。押金保险的价格是总遗产的5%，并且不可以用遗产报销。同时，如果有未成年人为受益人，则必须每年都买，直到受益人成年为止。

当然，如果由律师来做执行人，法院不会要求押金保险。因为律师有高额的专业保险可以代替押金保险。并且，律师协会每年都会查该律师的账本，直到他履行完毕所有执行人的义务。

同时，如果由律师来做执行人，他只能收执行人的佣金。不能再次收递交申请的律师费。这一点是其他专业人士做不到的，比如会计，银行经理，信托管理人等等。雇佣非律师执行人代表他们有权力收5%的执行服务费 + 格外请律师的律师费。