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房屋买卖 & 私贷
在加拿大，买卖房屋绝不是一次性的事情，而是需要做长久计划的资产。如果草草交接，日后会遇到很多昂贵的麻烦。我们用以下的几个案例来解释：
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如何上房产证呢？
婚房：不上房产证还能分到房子？
陈太太跟儿子共同拥有一个房子A。几年后，儿子想结婚了，但他的钱不够首付。 陈太太兑换了一些投资，为儿子和儿媳妇出了首付，买下儿子名下的第二套房子B。这时，大家惊讶的发现，儿子和儿媳妇都无法拿到首次买家退税，因为儿子曾经上过房产证。 儿媳妇因为是儿子的配偶，所以也无法拿到任何退税。无奈，因为之前不知道这点，一家人只好作罢。
过了5年后，儿子和儿媳妇的感情不好，准备离婚。 不料儿媳妇除了要跟儿子共同持有的房子B，还想要儿子跟妈妈联名的房子A。她想把婚房利用到最大化：只要是在儿子名下的房子，并且小两口住在里面（是自住房，不是投资房），那就是婚房，离婚时会被分割。 虽然儿媳妇的名字没在房子A 上，但也不影响它可能是婚房的事实。
儿子和儿媳妇通常是跟陈太太在房子A住几周，然后自己再回去他们的房子B住几周。所以在法律上可以辩论说2套都是婚房。 最终，儿子和儿媳妇都花了很多律师费，而法院也确实把房子A判给了儿媳妇一部分。
陈太太十分不高兴 – 房子B她还给了首付呢！ 这笔钱她反倒要不回来？法院说，你当时没上房产证，这笔钱是你赠与儿子的。
因此，陈太太和儿子吃了大亏。但其实这2个问题如果提早策划，都可以避免。陈太太不应该把儿子的名字加到房子A 上，或者应该自己去房子B 住些时间，而不是让儿子和儿媳妇过来住。还有，把首付给儿子买房子 B 前，应该写好债卷或者登记注册贷款，这样才能保护自己的投入。
高先生有一家十分成功的餐厅，他准备开一家分店，就买了一家商铺。
在交接过程中，只擅长做民宅交接的律师并没有查好购买的商铺是否能作为餐厅使用。
等到高先生开始运营时，市政府的人过来抽查，并且强制要求高先生关闭分店。他们说这个地方因为建筑，通风，和设备问题，不能用来作为餐厅。如果高先生想要继续运营，必须花大钱做房屋改造，然后再向市政府申请许可。
还有，市政府告知高先生，前屋主做了非法装修（没有申请许可 permit 就擅自做了装修），高先生必须把装修都撤除，并保证餐厅有足够的防火措施和消防通道。
其实这些问题都可以通过完善的律师调查去避免：
- 律师应该查房屋的批准用途
- 请火警过来检查房屋是否符合防火规范
- 调查是否曾有过非法装修
陆女士手里有些钱，想做些稳定投资。 她决定放私贷，因为她认为房产一向是安全的。
她在一个100万的房子上注册了50万的贷款，还款期限3年。屋主还向RBC借了 的30万债务。
2年后，屋主面临经济危机，付不起陆女士的贷款了。陆女士急着想卖房子，却发现 屋主欠了 RBC 银行的钱，而 RBC 银行已经开始卖房了。因为 RBC 是一贷，所以拥有优先权，排在陆女士前面。
当时，律师建议她把 RBC 的30万还清，这样她自己可以卖房，卖掉后30 + 50 万都可以拿回，但陆女士不愿意。她觉得RBC卖房挺好的，然后卖房后她还是能拿回她的30万以及拖欠的利息。
她没想到，RBC 卖房时花了大量的律师费和 broker 经济费， 足足10万。 而这时，地税局又说屋主已经2年没付地税了，含罚金总共欠了3万加元。 尽管欠地税是在陆女士注册贷款后发生的事情，但政府永远有 super priority – 屋主一定要先还欠的税，然后才轮到注册债主。 因此，地税局还排在RBC前面。
不巧，最近房价正好是下滑期，然后 RBC 又急着卖房，所有只卖80万。 80 – 10 – 3 -30 = 只剩下37万还给陆女士，她足足亏了13 万加上利息和罚金。
同样的，这些事情都可以提前避免：
- 陆女士可以把 loan to value 控制的好一些，如果房子价值100万，已经借了 RBC 30 万了，那陆女士可以只放40万或者更低。
- 陆女士应该每年都调查屋主是否欠税，或者干脆帮屋主付地税，再从月付里收回，避免拖欠政府钱；
- 陆女士应该每年都调查屋主是否欠一贷（RBC）的钱，如果发现欠了，立即要求屋主付清，或者干脆自己付清一贷，然后自己卖房，这样可以省去一贷卖房的律师费，中介费，和其他手续费。并且，一般来说银行拍卖的价钱会偏低。
买房律师团队
对于很多家庭来说，房屋是最高价值的财产，也是最保值的投资。 因此，房屋购买过程中一定要谨慎，确保没有任何法律纠纷和继承债务。 鼎正律师事务所有多年的买房交接经验，我们的服务包括：
- 审核买卖合同，保护买家的利益以及提前确保交接的顺利；
- 做房产尽职调查，包括审核房贷债务，地税，和法律纠纷；
- 处理各类贷款事宜，包括银行贷款和私人贷款交接。
卖房律师团队
卖房后房主通常会有一大笔金额进账，但在那之前买房律师可能会百般刁难。 鼎正律师事务所擅长处理卖房的各种疑难杂症。我们的服务包括：
- 审核买卖合同，确保买家没有提过分的要求 – 影响交接顺利；
- 提前完成买家律师的所有要求，包括拿到银行贷款余额，地税单，管理费明细；
- 对于所有金额来往完全透明，不在卖家没同意之前擅自从卖房金额里扣钱。
私贷律师团队
众多资产家都视私贷为很保险的投资 – 因为有保值的房产做为抵押。 鼎正律师事务所处理过多笔私贷，提供从策划到上庭一条龙服务。我们擅长于：
- 起草以及审核贷款合同 Mortgage Commitment, 最大化保护投资者的利益以及完善的把控风险；
- 做众多的尽职调查，确认任何跟投资者处于竞争关系的债务都没有拖欠（包括其他房贷，地税局，CRA 收入税，管理公司）
- 对于守信的借款人，在私贷到期时收回本金，注销注册贷款；
- 对于失信的借款人，上庭执行私贷，从房子价值里要回投资者的本金以及任何损失。
商业买房卖房律师团队
商业房屋有很多法律事宜不同于民宅。鼎正律师事务所精通房产法以及商业法，可以交接各类商业房屋。我们的服务包括：
- 起草以及审核商房交接合同，提前确定屋主的商房用途被市政府以及其他机构批准；
- 进行商房尽职调查，确认任何房屋常规债务以及商房债务没有拖欠，确定没有房屋以及商业法律纠纷；
- 处理任何租客合同和继承租客的事宜；
- 交接商房贷款。
以往客户评语
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我是第一次买房，由于没有经验特别紧张也不知所措。鼎正律师事务所的丁律师有着非常严谨的组织能力和丰富的专业知识，她让整个交接过程变得非常顺利及简单。就连房屋已交接后的售后服务，丁律师都做的很周到。 对于物业买卖交接我极力推荐丁律师及她的团队，我希望将来会再次和她合作！
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我非常高兴能够与你们的团队合作，完成了我们的买房和卖房交接事宜。 我们对你们的工作非常满意。Sabrina 在整个交接过程中详细地解释了每一个环节的法律程序和文件，使我们能够清晰地理解整个交易细节。在面对我们的问题和疑虑时，她总是耐心地回答，从未让我们感到压力。她的专业素养和与人为善的态度使整个交接过程变得非常顺利。 Suki 作为助理在整个交接过程中起到的关键作用。她总是能够迅速地回复我们的邮件，以确保一切都按时完成。我们对她高效的工作能力非常满意。她于Sabrina 紧密合作, 共同确保交接的顺利进行，为我们节省了时间和精力。 在整个交接过程中，Sabrina 和 Suki 不惜加班加点，也要确保交接按计划进行，这份努力和奉献令我们十分感激。再次感谢你们在交接过程中的出色工作!
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