2021年的春节即将来临。 在这个万象更新，亲朋团圆的节日里，鼎正律所的丁律师为大家分析如何保护好众多家庭中最大的财产 – 房屋。懂了房产的相关法律，才能最好的避税以及最有效的分配给家人。
房产的两种拥有方式
在加拿大，房主可以选择用两种方式上房产证。第一种叫 Joint Tenants – 如果房主们选择这个方式，那代表当一个房主过世后，剩下的房主可以自动拿到房屋的全部拥有权。举个例子，如果张先生和张太太是 Joint Tenants, 而张先生不幸走了，那张太太可以去房产律所让律师直接把房子过户到自己名下 — 张太太现在是房子的100% 拥有人。一般夫妻都会选择 Joint Tenants。房产法不限制 Joint Tenants 的人数以及相互关系。所以，张先生，张太太，还有他们的两个孩子都可以用 Joint Tenants 的方式上房产证。
第二种拥有方式叫 Tenants in Common – 这意味着每个房主拥有房子的一部分（用百分比计算）。用同样的例子，假设张先生和张太太是 Tenants in Common, 每人拥有房子的 50%. 如果张先生不幸走了，那张先生的 50% 房产拥有权不会直接转给张太太，而是会根据他的遗嘱指示分配。如果他没有遗嘱，则按照遗产法分配。所以，如果张先生的遗嘱里写了他的房产会给他的儿子，那他过世后，房子则50%属于张太太，50% 属于他们的儿子。
房产处理权
这两种方式携带着不同的房产处理权。如果是以 Joint Tenants 的方式拥有房产，那任何决定都需要所有房主一致同意 — 包括卖房和贷款。 如果张先生想卖房子，就必须得到张太太的许可。
而如果张先生和张太太是以 Tenants in Common 的方式上房产证，那大家都可以随意处理自己拥有的那部分。也就是说，张先生可以把自己那 50% 卖给他人，而无需张太太的同意。 但这只是从法律权力的角度来讲。实际操作上，很少有买家愿意只买一个房子的 50% 拥有权，所以大部分情况下，还是最好所有房主同意后再卖房。
但从银行的角度来说，他们无所谓房主是如何上房产证的。他们永远希望并且会经常要求所有房主对房贷100% 负责。所以，即使是父母为了帮子女贷款，而只拥有1%的房产，银行也有权利要求父母对整个贷款负责。
收入税和遗产管理税
上面说到有些父母，为了帮子女贷款，通常会拥有房子的 1%. 为何只拥有这么少呢？原因是尽可能避开收入税。在加拿大，所有夫妻都可以拥有一套免税房子 (Principal Residence) – 卖掉以后是无需付税的。 但从第二套开始，房子卖掉的盈利就需要付税 – 做为capital gains（详情请咨询会计）。所以，如果只拥有房子的 1%, 那房子卖掉后，只需用1%盈利做为 capital gains 付税。相对来说， 如果付税房（不是 principal residence, 是第二套或以上的投资房）是以 Joint Tenants 的方式拥有，那盈利是在所有屋主之间平分的。如果有2个 Joint Tenants, 税务局就认为是每人拿了 50% 的盈利 – 如果是3个 Joint Tenants, 就是每人 33%, 四个就是每人 25%。 就算实际上钱不是这么分的，税务局还是会以这种方式算税。
还有，如果房产成为了任何人的遗产，那有可能要付遗产管理税。任何以 Joint Tenants 方式拥有的遗产是免遗产税的。 而任何以 Tenants in Common 方式拥有的房产是要付这个税的。 在安省，（从1月1号，2020 年开始）5万以下的遗产是免遗产税的。5万以上的遗产，每$1000 遗产需付 $15 遗产管理税。
总结
在庆祝家庭团聚的节日里，鼎正律所提醒大家，保护和安排好房产，为了自己以及下一代。 两种拥有房产的方式： Joint Tenants 或 Tenants in Common，都有利有弊 – 选择最适合自己家庭情况的拥有权才是关键。在鼎正律所，我们为所有客户提供量身打造的法律服务，欢迎大家通过微信 varitylaw 或致电905-597-9357 跟我们约30分钟首次免费咨询。
