自疫情开始，银行贷款利率大度降低后，我们有很多房主客人都享受到了便宜的房贷。 在为大家高兴的同时，丁律师要提醒一下，这些低利率大多是variable interest rate, 而不是fixed interest rate. 这就包含了不确定因素，大家对此一定要谨慎。今天，丁律师为大家讲解不同利率的分别，以及如何最好的把控风险。
Fixed vs. Variable利率
Fixed interest rate 代表在这个贷款的周期 (term), 利率是不会变的。如果周先生的 fixed rate 是 2.82%, 5 年的 term, 那在这5年内，不管经济是否好，他的利率一直是 2.82%. 因此，他享受不到这期间低利率的优惠，但同时不受任何高利率的影响。
Variable interest rate 代表在周期内，利率会跟着加拿大中央银行 Bank of Canada 的利率浮动而变化。比如，金女士的利率是 Prime – 0.5% ， 而今天的 prime 是 2.45%, 那利率就是 1.95% – 看起来比 2.82% 好多了。但如果在5年内，中央银行把 prime 提到 3.95% 呢 （在10月2018年 – 3月2020年的 prime rate 就是3.95%）? 那金女士的利率就会突然增加到 3.45%， 无奈，她只能接受，因为已签了合同。
利息罚金不一定只是3个月哦
根据现在的情况，我们有高fixed interest 的客户想转成现在的低variable interest. 而等 prime rate 提升后，将会有很多房主想转成 fixed interest. 但转贷款就代表跟上个贷款公司终止合同以及被要求付罚金。
罚金有两种计算方式 – 根据房贷的余下周期 vs. 3个月的利息。银行永远会选择他们盈利更大的罚金计算方式。简单来说，对于刚贷款的房主 (距离到期还比较远 – 比如还剩4年)，银行会选择根据余下周期罚款，因为会罚金会高于3个月的利息。而对于周期快结束的房主来说，银行就直接选择3个月的利息做为罚金（因为如果按余下周期算，罚金会低于3个月利息）。
我们众多周期还剩4到5年的客户，罚金可以高达 2 到3万加币。
注册和合同贷款的分别
如果银行批准的是collateral mortgage, 那一般注册和合同贷款细节会不同。注册贷款通常会把房子整个价值都注册进去，尽管放款没那么多。比如，李先生买的房子是100万，而贷款是60万。但银行注册了100万的贷款在房产上。这么做的原因就是希望李先生日后能在同一家银行继续贷款，而不是去其他银行（其他银行看整个房子的价值都已被贷出去，就不愿放款了）。
还有，collateral mortgage 经常会注册一个比合同利息更高的利率。 这个利率在借款方拖欠月付时可以生效，让银行直接通过提高利率来补偿损失。 李先生跟银行签的合同上利率是 2.6%, 但注册利率可以是 7.0%.
最后，注册贷款上可能会写 “payment is on demand“。 如果李先生长期不付月付，银行也可以决定不再做他的生意，要求他立刻把所有本金还回。
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总结
选择现在低利率的variable 贷款有一定的风险 – 如果加拿大中英银行突然增加利率，那各位房主就要吃亏了。 由此可见，就算跟5大银行贷款，大家也要主意利率的分别，罚金的计算方式，以及注册和合同贷款的分别。欢迎想买房贷款的朋友致电905-597-9357 跟我们预约免费咨询。
