在卖房时，卖家需要把房子上的贷款和其他债务一次性付清。 当然，卖家可以用卖房的钱去付清这些，无需自己提前准备好资金。
多数人不知道的是，这些债务包含的不只是本金和利息 – 还有罚金和服务费。 庆幸的是，只要提前安排好，这些费用都可以大大降低甚至完全避免。 今天，鼎正律师事务所的丁亦丹律师就来教大家如何做到这点。
还清贷款
当你买房时，一般会借一个5年的 close 贷款。5年后，你可以续贷款，或者换贷款。但多数人忽略的一个问题是，如果你在5年到期之前就把房子卖掉了，那也算违反了你跟贷款公司签的合同。 因为违约了，贷款就有权力向你收利息罚金。
还有一个误区 – 就是利息罚金不一定每次都是3个月的利息。通常，银行他们会设定十分复杂的罚金结构和计算方式。 简单来说，就是你越早付清贷款，罚金越多。越晚付清，罚金越少 – 但不管如何，都至少是3个月的罚金。
我们举个例子。张小姐她借了个5年的close 贷款。如果她1年后就把房子卖了，那她的利息罚金可能是几万块钱。但如果她4年11 个月后才把房子卖了，那利息罚金就是3个月的利息。 当然，如果张小姐可以在贷款到期的那一天刚好把房子卖了（过户），那就没有任何罚金。
如果你是买房和卖房一起进行，那有些银行他们可以在无罚金的情况下把贷款从卖掉的房子转到买的房子。 但这一定要在房子交接前就跟银行设定好了，并且在交接时要通知你的律师。
还有一点大家需要注意：多时，余下贷款是一个贷款加上一个line of credit. 当律师通知银行，房子要卖掉了，银行就会自动把贷款和line of credit 取消 – 你也就无法再从 line of credit 里面拿出更多钱了。我们鼎正律所每次都会跟客户确定是否还需要 line of credit 里的钱，但不是每个律师都会跟客户确定，所以这点一定要注意。
还清其他债务
除了房贷，房子上可能还有其他债务。 常见的包括：
- 任何租赁器材 – 如果你想让买家继承器材，那一定要在买卖合同上提早写出。不然，买家可以拒绝继承，那卖家就必须在交接前买断器材。
- 过桥贷款 – 有些客户喜欢先买房，再卖房 – 这样他们就有充裕的时间去搬家。 因此，他们借个短期过桥贷款 – 这个也是在卖房交接那天需要还清的。 大家要注意尽量不要延迟卖房的交接时间。因为过桥贷款一般利息很高，每晚交接一天都要交很多的利息。
延迟交接 – 补偿损失
少部分房产交接会因为买家的问题而延迟 – 比如他们贷款没有按时批下来。
对此，卖家可以要求罚金。 但在加拿大，法院一般是不支持“惩罚行为”但会支持“补偿行为”。因此，卖家需要证明他们因为晚交接而导致的具体损失（而不是假设损失）。
我们来举个例子：交接日期是6月1 号，但被买家推迟到6月6号。那张小姐的明显损失包括：
- 地税 – 根据原始买卖合同和交接日期，本来张小姐只需要付地税到5月31号。因为交接日期延迟并不是张小姐的错，因此她可以要求买家负责5月31号以后的地税。
- 楼房管理费 – 同样的，张小姐只有义务把管理费付到5月31号。
- 贷款利息 – 因为交接延迟，张小姐要多付6天的贷款利息 – 这个钱应该买家出 – 可以直接在交接金额上调整。
- 任何其他的实际损失 – 如果张小姐需要卖房的钱去买房，那她的卖房交接延期就会影响她的买房交接 – 对此，任何张小姐需要付的罚金也应该买家出。最后，其他任何的实际损失也应该买家出。
如果买家不是延期，而直接是违约不想买房了，那张小姐的实际损失也包括签约时的房屋价格和之后从新找买家的房屋价格。 张小姐可以起诉买家去要回这些损失。
总结
对于卖家来说，最终拿到手里的卖房金额是最重要的。 因此，大家一定要提早计划，最大程度的减轻利息罚金以及在延期的情况下，记录好自己所有的实际损失。
鼎正律师事务所已处理了众多房产交接和疑难案例。欢迎有问题的朋友跟我们预约首次30分钟免费咨询。
本篇文章的目的是为您提供大致的法律知识，而不是为您提供量身打造的法律意见。 如果您对您的具体情况有任何问题，欢迎跟我们预约首次免费咨询。
