如何买投资房最好 – 以个人名义，用运营公司，还是用 holding company?

如何上房产证是个很重要但经常被大家忽略的决定。 多数人认为买房只是一次性的事，但其实是个需要长期计划的事。它对于日后的税收，风险，和继承都有很大的影响。 今天鼎正律所的丁亦丹律师来为大家分析3个选择的利弊：个人买房，运营公司买房，还是 Holding Company 买房？

 

1. 个人名义买房

这是最普遍也是最简单的买房方式。房产证上只会写个人的名字，比如陈先生和陈女士。

好处：

• 运营简单：投资房的租金直接进到个人账户里；
• 风险把控：因为是个人资产，所以跟公司无关；就算公司跟他人有纠纷，也不会影响个人名下的房产
• 贷款容易：通常个人贷款比起公司贷款更容易批

坏处：

• 收入税高：所有投资房的租金必须进个人账户里 – 每年报税时必须作为个人收入的一部分；还有，如果日后把房子卖了，那卖房的盈利也需要以个人收入 capital gains 去报税；
• 成为婚房：任何在个人名下的房子都有可能成为婚房，因为婚房的要求是 “任何夫妻日常居住的房子” ； 成为婚房后，就算配偶的名字不在房产证上，也会在离婚时被分割
• 继承问题：
  • 如果房子是以 joint tenants 的方式拥有，当一方过世后，在世的人继承房产可以不做遗产认证也不用交遗产税；
  • 如果房子是以 tenants in common 的方式拥有，那房子继承必须做遗产认证也必须交遗产税；
  • 不论是以哪种方式继承，遗产本身都需要付收入税 – 如果受益人不是配偶，那税务局会视已逝人以市价把房子卖给了受益人，需要在这个市价“盈利”上交最后一年收入税

（详情请看: https://cn.varitylaw.ca/2022/06/10/probatetaxes/）

 

2. 运营公司买房

用运营公司买房意思就是房产证写公司的名字 – 比如 123456 Ltd. 或者 Varity Law Ltd.

这个方式可以避免很多个人买房的问题，但也不是十全十美的。

好处：

• 税务策划：因为房屋租金盈利是进入公司账户，而不是个人账户，所以税收可以延迟或减少 – 公司里的税收一般都比个人税收少
• 婚房保护：拥有房产的是公司，不是个人；因此，一般情况下房产不可能成为婚房
• 传承简单：如果做了正规公司遗嘱，那公司房产传承不需要经过遗产认证也无需付遗产税

坏处：

• 运营复杂：房屋租金盈利是需先进入公司账户，之后才能以分红或发工资的方式给与个人；
• 起诉风险：运营公司因为经常要跟客户，员工，供应商，合作伙伴等等打交道，是最容易跟人产生矛盾也最容易被起诉的；因为房产是公司资产，所以如果官司输了，赢的那方可以拿走公司资产；
• 房租不能抵税：除了投资房，企业家们喜欢买办公室，因为这样就无需交房租了；但如果办公室是放到运营公司名下，那公司就无法通过交房租而抵税了
• 公司掌控：如果公司有多个股东，那房产是属于所有股东的。 可以根据股份类别而定股东优先权，但不能说公司房产只属于股东 A, 但不属于股东 B

 

 

3. Holding Company 买房

Holding Company 是指一个只拥有资产，不运营的公司。 因为不运营，所以很少会跟其他人有矛盾。唯一需要管理的关系只有房东房客关系，以及跟管理公司的关系。 一般来说，投资房收入可以算是 passive income. 但有时税务局会视为 active income（详情请咨询会计）。因此，你可以注册 holding company 或者是任何一个其他公司，但里面的业务只有管理投资房。

 

这个方式拥有大部分运营公司买房的好处：

 

好处：

• 风险把控：既然公司业务只有管理投资房，跟他人的矛盾会比较少，起诉风险也低；如果有人起诉你个人或者运营公司，都跟 holding company 里的资产无关
• 运营公司可以抵税：很多企业家是用 holding company 买了办公室，然后租给运营公司 – 这样，运营公司就可以用房租抵税了
• 税务策划：因为房屋租金盈利是进入公司账户，而不是个人账户，所以税收可以延迟或减少 – 公司里的税收一般都比个人税收少
• 婚房保护：拥有房产的是公司，不是个人；因此，一般房产不可能成为婚房
• 传承简单：如果做了正规公司遗嘱，那公司房产传承不需要经过遗产认证也无需付遗产税

坏处：

• 运营复杂：房屋租金盈利是需先进入公司账户，之后才能以分红或发工资的方式给与个人；holding company 需要单独报税
• 公司掌控：如果公司有多个股东，那房产是属于所有股东的。 可以根据股份类别而定股东优先权，但不能说公司房产只属于股东 A, 但不属于股东 B

 

总结

由此可见，如何买房是一件需要往长远去计划的事情。提早规划好了，可以最有利达到税务优化，风险把控，和房产继承。 对于房产遗产，商业法商业移民有问题的朋友欢迎在这里跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese