地板上有洞，墙上有刮痕，天花板有水渍。 做为房产交接律师，这都是我见过的真实案例。 无奈的是，这些都是买家签完Offer 后才发现的。因此，卖家完全有权力在交接前不修补。 交接那天可以照样拿钱。
为什么呢？因为唯一有法律效应的是签署的 Offer， 也就是 Agreement of Purchase and Sale，而不是 Listing 上的描述，也不是买家第一次看房时的印象。
为什么房产交接前损坏会变成法律问题？
买房时，很多人关注价格、贷款和交接日期，却忽略了一个很实际的问题：从签 Offer 到交接之间，房子会不会发生新的损坏？
卖家搬家时可能刮坏墙面，地下室可能出现水渍，地板可能被家具拖坏，家电也可能在交接前停止运作。如果这些问题在交接当天才发现，买家往往已经安排好贷款、搬家、律师交接和资金转账，处理空间会非常有限。
这就是为什么买家不能只靠“看房时感觉房子不错”，而应当在 Offer 里提前写清楚房屋状态和交接前的保护条款。
在安省，卖家一定要负责交接前的房屋损坏吗？
不一定。
如果 Offer 没有写清楚卖家必须保持房屋状态，或者损坏后应如何处理，买家很难单纯因为房屋有小损坏就拒绝成交。
法律通常只会在损坏非常严重，也就是达到 substantial damage 的情况下，才可能给买家更强的保护。例如房子被火烧了 (Pordell v Crowther案例）、结构严重受损，导致卖家无法按合同交付原本购买的房产。
但墙面刮痕、地板损坏、水渍、家电问题等，是否足以让买家退出交易，往往会产生争议。
为什么 Offer 条款比 Listing 更重要？
很多买家会说：“可是 Listing 上不是这样写的。”
或者：“我第一次看房时不是这个样子。”
问题是，Listing 通常只是销售展示资料。买家自己的看房印象，也不是正式合同条款。
在安省房产交易中，真正约束买卖双方的是签署后的 Offer。也就是说，如果你希望卖家在交接前维持房屋状态、完成维修、保留某些家电或承担损坏责任，就应该写进 Offer。
写得越具体，后期争议越少。如果买家首次看房满意，那一定要在 Offer 上写清楚 ：卖家从现在到交接之前不可以对房子造成任何损坏或改变。 如果没写，那法律只会在有很大损坏 （substantial damage）时才会保护买家。
买家应在 Offer 里写清楚哪些保护条款？
为了保护买家利益，解决方式最好也提前写在 Offer 上。若房屋有损坏，买家是要求卖家必须：
(a) 修补？ 但如何保证卖家能修补到买家满意的程度？
(b) 赔钱？赔多少钱？
(c）买家可以退出不买了？
如果Offer上没写这些，那买家是绝对不可以因为房屋损坏而退出不买的。除非损害特别大，属于 substantial damage，造成卖家根本违约（详情请看若卖家违约，买家可以合法终止合同，拿回定金吗？）。
早些发现损害还可以要求卖家修。但他是否能修到买家满意的程度就说不定了。 太晚发现损害就只能要求赔钱（降低购买金额）。陪多少钱最好写在 Offer 上，不然买家就需要提供装修师傅的估价单了（修补损坏需要多少钱）。如果卖家不同意估价单，自己又去找其他装修师傅提供更便宜的报价，那就是无止尽的继续争执下去了。
验房条款 Property Inspection Clause 为什么重要？
如果购买的不是楼房，那一定，一定，一定要验房。验房条款的重点不是“找毛病”，而是让买家在正式被合同锁定前，有机会了解房屋真实状态。如果验房结果不满意，买家可以根据条款决定是否继续交易，或者要求卖家维修、降价或补充条件。
很多买家通过验房发现了第一次看房时看不出来的问题，例如漏水痕迹、屋顶问题、窗户损坏、地下室潮湿或管道隐患。我自己买房子，验房后就直接要求卖家花了 $5000 修了窗户。我的客户验房后发现很多自己无法找到的损坏。商谈之后，卖家直接同意把购买金额降低了好几万。
这里说的验房是有个property inspection 条款在 Offer 上。这样验房不满意，买家可以直接反悔不买房子，拿回全部定金。
最后一次看房应该安排在什么时候？
最后一次看房最好安排在交接前一天，或者交接当天早上。
原因很简单：很多损坏不是发生在签 Offer 当天，而是发生在卖家搬家过程中。家具搬走后，墙面、地板、天花板和地下室问题可能才真正显现出来。
最后一次看房可以帮助买家确认：
房屋是否出现新的损坏
卖家是否完成约定维修
家电和固定装置是否还在
房屋状态是否和合同约定一致
如果发现问题，买家应立即通知自己的房产律师，不要等到交接完成后才处理。
总结
首次看房时觉得特别好，交接时房子面目全非。这是我不希望任何买家经历的事情。但无奈我们经常见到这种情况发生。 最好的防范是：
- Offer 上要具体要求房屋从首次看房时到交接之间不能有任何损害。如果有，那写明解决方式 – 卖家修补，卖家赔钱（多少钱），还是买家可以退出不买了。
- 一定要找专业人士验房，并且把验房条款 property inspection clause 写在 Offer 上
- Offer 上写清楚 – 买家最后一次看房要定在交接前一天或交接当天早上。这样买家可以审核卖家搬家过程中是否损害了房子。
如果你正在安省买房，尤其是购买二手房、老房、继承房或有维修历史的房产，建议在签 Offer 前尽早咨询房产律师。提前把条款写清楚，往往比事后争执更省钱、省时，也更能保护自己的权益。
不知道怎么写这些条款？没关系，在Offer 上加个 solicitor review condition 律师审核条款。买家再把自己锁进合同之前，让你的房产律师加上所有必要的保护条款。
欢迎对房产交接，家庭房产转让和继承的朋友们预约首次免费咨询。
