地板上有洞，墙上有刮痕，天花板有水渍。 做为房产律师，这都是我见过的真实案例。 无奈的是，这些都是买家签完Offer 后才发现的。因此，卖家完全有权力在交接前不修补。 交接那天可以照样拿钱。
为什么呢？
因为唯一有法律效应的是签署的 Offer。而不是中介做的 listing, 也不是买家自己首次看房时，对于房子的评估和印象。
也就是说，如果买家首次看房满意，那一定要在 Offer 上写清楚 ：卖家从现在到交接之前不可以对房子造成任何损坏或改变。 这个条款写的越具体越好。如果没写，那法律只会在有很大损坏时才会保护买家。案例证明，很大损坏substantial damage 包括房子被火烧了(Pordell v Crowther)…
还有，解决方式最好也提前写在 Offer 上。若房屋有损坏，买家是要求卖家必须：
(a) 修补？ 但如何保证卖家能修补到买家满意的程度？
(b) 赔钱？赔多少钱？
(c）买家可以退出不买了？
如果Offer上没写这些，那买家是绝对不可以因为房屋损坏而退出不买的。除非损害特别大，属于 substantial damage，造成卖家根本违约（详情请点击这里）。
早些发现损害还可以要求卖家修。但他是否能修到买家满意的程度就说不定了。 太晚发现损害就只能要求赔钱（降低购买金额）。陪多少钱最好写在 Offer 上，不然买家就需要提供装修师傅的估价单了（修补损坏需要多少钱）。如果卖家不同意估价单，自己又去找其他装修师傅提供更便宜的报价，那就是无止尽的继续争执下去了。
最后，如果购买的不是楼房，那一定，一定，一定要验房。 我自己买房子，验房后就直接要求卖家花了 $5000 修了窗户。我的客户验房后发现很多自己无法找到的损坏。商谈之后，卖家直接同意把购买金额降低了好几万。
这里说的验房是有个property inspection 条款在 Offer 上。这样验房不满意，买家可以直接反悔不买房子，拿回全部定金。
首次看房时觉得特别好，交接时房子面目全非。这是我不希望任何买家经历的事情。但无奈我们经常见到这种情况发生。 最好的防范是：
- 一定要找专业人士验房，并且把验房条款 property inspection clause 写在 Offer 上
- Offer 上要具体要求房屋从首次看房时到交接之间不能有任何损害。如果有，那写明解决方式 – 卖家修补，卖家赔钱（多少钱），还是买家可以退出不买了。
- Offer 上写清楚 – 买家最后一次看房要定在交接前一天或交接当天早上。这样买家可以审核卖家搬家过程中是否损害了房子。
不知道怎么写这些条款？没关系，在Offer 上加个 solicitor review condition 律师审核条款。买家再把自己锁进合同之前，让你的房产律师加上所有必要的保护条款。
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