房屋继承- 现在加孩子名字上去，还是日后通过遗嘱继承？丁律师为你分析利弊
快到年底了，我们有很多客户想在跨年之前把家庭资产安排好。最近经常听到的一个问题是：在做房产传承时，到底是直接把孩子名字加上去好，还是通过遗嘱分配好呢？今天，鼎正律所的丁律师来为大家分析这两种继承方式的利弊。
现在加孩子名字上去
把孩子名字加到房产上是最简单以及最直接的传承方式。当我们百年后，孩子只需要来我们律所就可以把房子直接过户到自己名下。 无需遗嘱，无需法院认证，无需遗产税。 孩子必须是18岁或以上才能上房产证。
但问题是，把孩子名字加到房产证上那一刻开始，孩子就对房产有控制权。 之后的租房，卖房，贷款都需要孩子签字同意。
遗产税和收入税
如果现在就把孩子名字加到房产证上，那等我们百年后，孩子继承房屋无需付遗产税（计算方式是$50,000 以下的房产是免税的；$50,000 以上的房产是1.5% 的税）。
但避开了遗产税，可能就会产生收入税问题。很多家庭，是爸爸妈妈一个房子，孩子一个房子。如果把孩子加到爸妈的房产证上，那孩子就有2套房子 ：一套自主，一套投资。自住房卖掉无需付税，但投资房卖掉需要付增值税。
贷款
如果房屋没有贷款，那孩子可以随时上房产证 – 只要父母和孩子签字同意就可以了。
但若房屋有贷款，就必须：
- 以孩子 + 父母的名字做一个新贷款；
- 用新贷款把旧贷款付清（旧贷款只在父母的名下）;
- 可能还要付些土地转让税 – “买卖”房屋的金额是余下的旧贷款减去 ½的新贷款金额。屋主需要在这个“买卖”金额上付土地转让税。
日后通过遗嘱继承
若是通过遗嘱把房子给与孩子，那就是等我们百年后，孩子才可以去律所把房子过户到自己名下。写遗嘱的好处还包括：
- 我们会加一个免去押金 bond policy 的条款在遗嘱里：避免遗产分配时，法院要求孩子去购买 bond policy – 押金购买金额通常是总遗产的 2-5%;
- 我们会加一个离婚条款在遗嘱里 – 注明任何通过遗嘱继承的资产，都无法在孩子离婚时被分割（除了婚房，也就是他和配偶共同居住的房子）；
- 我们会注明资产到底分配给谁 – 这样资产会按照你的意愿去分配，不会按照遗产立法去分配。
而且，通过遗嘱继承房子，孩子是无需付土地转让税的。
遗产税和收入税
很遗憾，通过遗嘱继承的房产必须得付遗产税 （计算方式是$50,000 以下的房产是免税的；$50,000 以上的房产是1.5% 的税）。 但庆幸的是，就算方式是：房产的市价减去余下房贷 – 在这个金额上付1.5%。
关于收入税，如果受益人不是夫妻，那税务局就认定已离去的我们是已市价把遗产房“卖给“了孩子，我们的遗产需要先付这个增值税，然后房产才能过户给孩子。
当然，如果给与孩子的房子不是我们的投资房，而是自住房，那就没有税。孩子还可以避免自己名下会有2套房子的问题。他可以以已过世父母的名义去卖掉房产 – 因为是父母的自住房，因此卖掉无需付税。而孩子拿到卖房的钱也无需付税，因为加拿大只有遗产管理税（那 1.5%），没有继承税。
贷款
如果房子上还有贷款，那很遗憾，屋主过世后，贷款需要一次性付清。孩子不能继承月付。因此，如果父母提早给孩子留了些人寿保险，或者留了RRSP, TFSA – 孩子可以立刻拿到那些钱，然后用来付清贷款。如果父母没有提早做计划，那孩子必须卖掉遗产房，或者以自己的名义从新贷款。 到时，是否能贷款成功，以及贷款利率是什么，都是未知数。但可以肯定的是，孩子必须得有个卖房或从新贷款的计划，否则银行有权力开始拍卖房子。
还有，在等待法院完成遗产认证的过程中，贷款的利息罚金会一直增加。有遗嘱，法院通常1个月就完成了遗产认证，孩子就可以从新贷款或卖房。 没有遗嘱，法院审核一般会6个月以上。在这段时间里，房贷利息会一直利滚利。而且孩子必须说服银行，告知付清贷款计划，阻止银行开始拍卖房子。
总结
因此，在房产传承方面，现在加孩子名字上去，还是通过遗嘱把房子给孩子，都有利有弊。
现在加孩子名字上去：
好处：
- 避开了遗产税；
- 避开了日后需要的遗产认证；
- 可以以现在的贷款利率从新贷款。
难处：
- 孩子会立刻对房子有控制权；
- 需要付些土地转让税；
- 房子可能会成为孩子的投资房 – 卖掉时要交增值税。
通过遗嘱继承：
好处：
- 孩子在我们离去后才对房子有控制权；
- 遗嘱如果找我们律所做，会加上离婚条款 – 只要房子不成为婚房，就不会在离婚时被分割；
- 房子可以留在遗产里卖 – 这样孩子就无需付增值税。孩子也无需付土地转让税。
难处：
- 遗产房需要付遗产税；
- 遗产房继承需要法院做遗产认证 – 有遗嘱，通常一个月；无遗嘱，一般6个月以上；这期间孩子要对付清房贷有个计划；
- 房子可以给孩子，但贷款无法给；孩子需要立刻想办法从新申请贷款，或者卖掉房子。
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