购买商用房和民宅完全不同 – 来看看买商用房的3大要点

大家好，我是鼎正律所的丁亦丹律师。做为资深的房产律所，我们交接过无数个民宅以及商用房。在这过程中，我发现多数企业家对于商用房的特殊性不了解，而这会导致很多损失。 因此，今天我来跟大家讲讲商业用房的3大重点。

 

首先，什么是商用房？这不是看一个房子的价格或地点，而是看它的用途。 如果一个房产只能用来做生意，从百货店到牙医诊所，都是商用房。同理，如果房产只是用来为公司服务的，例如用来做为储藏室或者办公室，那它也是商用房。

 

相反，民宅只是用来居住的。 这些物业不会被用来做生意，也不会为公司提供任何其他服务。 很多人问，那 home office 算是商用房吗？这主要看home office 是只能你一个人使用，还是你公司的其他员工，客户，和供应商也会来 home office 跟你对接。如果只能你一人使用，那很有可能是民宅。若是对外开放的，那就是商用房（详情请看案例：Ren v. Municipal Property Assessment Corp. Region No. 19 [2011], 70 O.M.B.R. 415 and Seawright v. Municipal Property Assessment Corp. Region No. 15 [2007], 57 O.M.B.R. 248）。

 

在大部分情况下，是不是商业用房一目了然。 我们常见的商房包括花店，饭店，写字楼，会计事务所，储藏室，木工工作室等等。 这类房产都必须在政府规划时定为商房，体现在在土地的“zoning search”上面。

 

好的，那确定是商用房后，在购买时有什么注意事项呢？

 

1. 用公司还是个人购买商用房？

从合理避税以及风险把控的角度上，商房都应该用公司来购买，而不是用个人来购买。 这些点在以前的博客和视频里说过，现在快速的重复一下：

1. 风险把控：如果用公司持有房产，那只有在公司被其他人起诉成功后，房产才会有风险；为了避免起诉，最好把房产放到 holding company  里面；
2. 合理避税：公司赚的钱或者租金，可以大部分留在公司里面，少部分发给公司股东个人；因为通常公司税比个人税低，所以这样可以合理避税

但若用公司购买，那交接文件会大有不同。律师必须准备：

1. Corporate minute book – 这是公司必要的内部文件，其中会体现股东是谁。 如果公司从来没有做过  minute book,  那交接之前需要商业律师立刻补做，不然无法交接。
2. Corporate resolutions authorizing the purchase – 公司所有的 director 和 shareholder 必须一致同意购买商房。如果是一个 director 或者 shareholder 背着其他人单独授权买房，那日后其他股东可以找这个人的麻烦。 因此，最保险的方式就是所有人签写律师准备的 corporate resolutions, 证明买房的决定是所有人一致同意的。
3. HST 税号 – 多数企业家是在购买商房之前的1-2周才会成立公司，然后他们准备用新成立的公司来持有商房。这没问题，而且公司注册和商房交接也可以通过同一个律所完成。但是公司成立应该在商房交接的前一个月完成。因为公司成立后，公司的 director 需要致电 政府，回答一系列简单问题，之后才能获得HST 号码。有了这个号码，商房交接才可以免去

 

这个过程需要一些时间，所以最好公司成立时间定在交接的前一个月。

 

 

2. 商业房的用途，政府批准吗？

这是购买商房时最需要注意的地方。 如果政府没有批准商房的用途，那买家就无法经营生意。 举个例子：我有个客户想购买一个商房做为 Montessori Daycare 幼儿园。 在买卖合同上，卖家只写了商房可以做为 Commercial School， 并没有保证买家可以开 daycare. 在我们的强烈要求下，卖家在买卖合同上更改了这点。

之后，我们也对于市政府和其他法律文件做了调查，确定政府是允许这个商房做为 daycare 运营的。确定了这些点后，我们才顺利交接了。买家可以立刻开始运营，没有任何损失。

 

但同时，我们也知道有其他企业家，在交接前没有查好政府许可的商房用途。多数人因此2-3年都无法开张（他们需要从新向政府申请许可证，就是被批准，整个过程也通常需要2-3年的时间）。 导致这段时间只有支出，没有收入。 大家一定要通过以下两点去避免这种情况：

1. 在买卖合同上必须注明买家对于商房的用途。比如说，买家准备购买商房做为餐厅。 如果任何政府机构不允许商房做为餐厅实用，那买卖合同就无效，买家可以拿回定金。
2. 买家必须要求律师做完善的商房用途调查 Zoning Search. 这点只做民宅交接的律所是不擅长处理的。

 

 

3. 租赁合同转让如何处理？

我们上面说的是企业家购买商房用来自己做生意。

 

但也有不少老板们是准备把商房出租给其他企业家，让他们可以运营生意。 这种情况下，双方必须有完善的租赁合同。其中应该包含以下的条款：

1. 租金和管理费是多少；
2. 在出租期间，如果房东需要装修商房，那该如何处理？有哪些装修和维持是应该房东负责，有哪些是应该租客负责？
3. 如果租客拖欠租金，该如何处理？
4. 若租赁期间房东想把商房卖掉，是否需要租客的签字同意？

因为商房租赁普遍是5-10 年，因此一定要找专业商业律师起草和审核。

 

当然，也有些商房买卖是自带租客的。买家就是看中了商房里有稳定租客，然后才决定购买商房。若是这样，那买家一定要让律师审核卖家跟租客签的租赁合同，确定所有条款买家都同意。如果以前的租赁合同里有条款说买家必须继承这份协议，不能自己从新跟租客签一份新的协议，那就得更加谨慎了。

 

总结

民宅和商用房的交接完全不同，各位老板们一定要雇佣资产的商房律所代理。尤其，商房特殊的注意事项包括

• 买家和卖家是否有完善的公司授权文件
• 商房的用途是否已经被政府批准
• 租赁合同的细节买家是否都满意。

 

鼎正律所已经交接过各类商房。欢迎对此有问题的老板们跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese