大家好，我是鼎正律所的丁律师。
最近我们有很多买家和卖家在热水器和其他出租器材上有很多争执。原因很简单：买家在交接时才得知必须继承一个月付$100-$500, 并且租约长达10-20年的热水器。在整个过程中，从来就没人跟买家提供这件事，因此他们才会觉得冤枉。
卖家这边也会出同样的状况。在没有处理好Offer 的情况下，卖家必须花几万加币买断出租器材，之后才能完成交接。
今天，我来解释跟出租器材有关的3大重点，帮助买家和卖家避免这种问题。
买卖合同要严谨
买卖合同 ，“Offer” 是购买房子的第一步。 Offer 上有很多重要条款， 并且签了后就立刻生效。 但偏偏多数人对这份合同不重视，因为它通常不是律师写的。而且在抢 Offer 时，大家没有时间去想那么多。
等真的抢到 offer 时，才发现 Offer 里有很多坑，但签字后就为时已晚。对此，有两个处理方式：
- 可以让经纪在 Offer 上多加一些退出条款 Conditions, 尤其是律师审核条款 Solicitor Review Condition. 这样，若律师发现任何法律问题，就算 Offer 双方已经签署，买家还是可以合法退出，拿回定金。当然，有 conditions的 Offer 竞争不过没有 conditions 的 这里就要看什么对你更重要：枪到 Offer 还是获得最大的法律保护。
- 最好让律师审核完毕 Offer, 之后再签字。 不过，多时律师都很忙，无法短期审核完毕合同，回复买家。 最好能给与律师1-3天的工作日审核。
在 Offer 里，跟出租器材有关的条款叫 Rental Items.
作为卖家的经纪，一定要把所有跟房子有关的出租器材都列进去。 只要出租器材写进 rental items 里，买家再签字后就必须继承。
作为买家的经纪，最好能提前拿到器材的租赁合同给律师审核，或者把这点作为一个 condition 写在买卖合同上。 这样，买家才能在完全知情的情况下，签字同意继承器材，或者要求卖家必须把器材买断，之后买家才同意交接。 如果有任何出租器材没有写进 rental items 里，卖家在交接前就必须买断。
做好以上的两点，就可以避免交接时经常产生的矛盾和费用。
租赁合同是属于屋主，还是管理公司？
这取决于房子是Freehold 还是 Leasehold。
任何Freehold 的房子，租赁合同都是在屋主和器材公司之间。器材的拥有人是这些公司，常见的有Enercare, Reliance 等等。而房主，不管买的是新房还是二手房，都只是器材的“租客”，一般要签10-20年的器材租赁合同，并且按照合同交租金。在卖房的时候，如果买卖合同——出租器材（rental Item）里没有列出，那么卖家就有责任把器材买断，才能交接。
如果是Leasehold 的房子，就要看出租的器材是给整个大楼或者小区提供服务，还是只属于一个单元。为整个大楼服务的器材，一般是器材公司直接租给管理处，租金也就包含在每一个月的管理费中。房屋买卖时也没有买断的可能性。若买家不想继承这份费用，一定要自己拥有所有的器材，就只能放弃这种房屋。那么律师是如何知道器材的租借关系呢？通过看管理公司提供的大楼管理报告 (status certificate)来确认。
出租器材可以做为债务被注册在房子上吗？
以前可以，现在不行。
在2024年6月6号之前，多数公司会注册一个 NOSI – notice of security interest 在房产证上。这是个注册债务，是用来保护他们的出租器材的。 注册金额通常是1-10万，也就是整个器材的市价。
这代表，当房屋过户时，要么买家必须继承出租器材，要么卖家必须买断，不然交接无法完成。
但现在没了这个规矩，其实为买卖双方造成了新的麻烦。因为多数房产律师（越便宜的越普遍）只会对注册债务负责。也就是说，没有登记在房产证上，我就不用管。 很多律师甚至完全不会通知客户需要注意这些事，就为了减少自己的工作量。直到交接后，客户收到账单了，他们的律师才会让客户自己处理。
无奈，律师不管这件事是完全合法的。按照法律，除非签字前找律师审核，不然买卖双方必须为自己签的合同负责。因此，丁律师在此提醒大家，一定要谨慎审核买卖合同，在购买房子前问清出租器材的事情。
总结
出租器材看似个小事。但若处理不好，买家会在不知情的情况下继承了长达10-20年的月付，或卖家需要多花几万加币在交接前把器材买断。
大家一定要先审核好Offer 上 rental items 那栏，之后再签署合同。或者在 Offer 上加律师审核条款。 这样才能有个顺利，成功的交接。 欢迎对房产有问题的朋友们跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese
