加拿大的屋主们都知道，交接的第一步是双方签署买卖合同，普遍称为 Offer 或 APS (Agreement of Purchase and Sale). 通常，这份合同是由房产经纪，从经纪网上下载一份OREA 表格然后填写信息后制作而成。之后，买卖双方自己看一下，就签字了。整个过程没有专业法律人士的介入。因此，“没看懂合同”则成为了交接过程中违约的最大原因。
当然，因为多时需要抢 Offer, 买家卖家很难做到让律师先解释合同，然后他们再签署。而且，多数律师审核合同需要收费，因此花钱让律师看所有发出去的 Offer 也不妥。 一个好的解决方式，就是当买家跟卖家谈好价钱后，让经纪在 Offer 上加个律师审核条款 Solicitor Review Condition.
这个审核条件允许的，就是在签字以后再找律师审核。律师可以在审核的过程中加上一些合法的条款，来补充这份合同。比如若房子是婚房，那屋主已经获得了配偶的同意出售房子。 或者，如果发现了任何非法的事项，那买家就可以退出交易，不负任何责任，拿回定金。
当然，就算双方看懂了合同，还是可能会违约。若卖家违约，是否代表买家就可以退出合同，拿回定金？这可不一定哦。今天鼎正的丁律师来为大家解答。
条件 Conditions vs. 条款 Terms
简单来说，条件允许任何一方合法退出合同，不用付出任何代价。相反，违法条款是不行的，违约方必须付出相对应的金钱赔偿。
“条件” 。英文叫conditions。合同里所有的条件都必须满足，合同才有约束力。所以，这是一条很有效的后路，能让买家合法的退出。通常来说，条件是由房产经纪加在合同后面的。常见的条件包括刚才提到的律师审核条件，以及融资条件，验房条件等。
“融资条件” ，就是允许买家在完全无法申请到房贷时，退出交易。 “验房条件”，则是允许买家在交接前雇佣专业的验房师，来检查房屋的状况。如果验房师找到了问题，买家可以选择接受问题的存在，要求卖家在交接前修补，或直接退出交易。
因为合同里的条件可以让买家完全退出，有条件的合同都属于无约束力协议。只有在条件达成后，也就是，律师看过合同，买家申请到了房贷，并且验过房后，这些条件才会被划掉。这时候，APS ( Offer ) 就有约束力，买卖双方就无法退出交易了。
这里要注意 – 如果卖家已经接受了一份有条件，无约束力的购房合同，他必须等待买家满足所有条件，或者退出。在这之前，卖家不可以接受任何新的合同。
相对之下，任何不是条件（conditions） 的要求都属于条款，双方必须遵守，不然就要付出金钱代价。
根本违约 vs. 轻微违约
一份合同里的条款，是买卖双方都必须做到的要求。如果任何一方未能履行合同中的条款，就是对合同的违约。违约的方式有两种： 根本违约和轻微违约。
根本违约是极度严重的违约。当合同成立并有约束力了，只有当卖家的行为造成根本违约，买家才能退出合约，拿回定金。常见的例子包括：
- 卖家在交接当天拒绝搬出房屋，买家完全无法入住，导致交接无法进行
- 卖家拒绝在交接日付清贷款，因此买家无法继承一个无债务的房产
- 卖家不能在交接前完成任何注册在房子上的官司, 导致买家必须继承官司
- 卖家在 Offer里保证要完成大量的维修，却在交接前拒绝完成 – 必须是大规模的维修，如果不完成就会导致买家无法安全入住（比如房顶有个大洞，或房内有严重损坏的墙壁等）（换锁或把后院的秋千拿走绝对不能算根本违约，只能算轻微违约）
相比之下，常见的轻微违约包括：
- 家电（洗衣机和烘干机）的损坏
- 房子的清洁（拿走垃圾，吸尘，拖地）
- 锁坏了
- 卖家没有房屋所有的钥匙（前提是钥匙不是独特的，买家可以去配钥匙）
一个常见但错误的决定，就是当卖家有轻微违约（例如垃圾没有清理完毕）时，买家拒绝交接。这时，卖家的轻微违约只导致了几白或几千的损失，而买家的根本违约（拒绝交接）则导致了卖家几十到几百万的损失。闹上法庭，肯定是买家吃亏。
相对来说，一个更好的解决方式就是要求卖家赔钱。 买家需要精准的估计自己的损失并且在交接时从购买金额里扣下这笔金额。我们来举个例子。假设卖家没有把垃圾都清理干净。那么，买家需要联系一家专业的清理公司，让其提供估价报告，然后向卖家要此金额。
当然，虽然扣钱属于常见的解决方式，最好还是提前写进APS ( Offer )里。在审核过程中，每一个条款后面都应该写上补偿条列，列出扣下的金额。不然，卖家的律师是可以拒绝扣款的要求。那么，买家就必须先交接，然后花钱去小额法庭告卖家来补偿自己。
Specific Performance 强制性要求双方遵守合同
有一种方式是可以逼迫卖家必须遵守合同。这在法律上叫做specific performance。也就是，法院下命令要求毁约方一定要完成某些事情。这种判决是非常罕见的。最基本条件就是，法官认为违约方提供任何金额的赔偿都无法弥补被毁约方的损失。
我来举一个例子。假设有一排公寓， 1号， 2号，和3 号。如果买家已经拥有1，和3，想买2号，然后把整个连起来。但因为卖家的单方面违约，交接没有完成。因为2号是唯一一个可以把1 和3连起来的公寓，法官会认为，就算判卖家赔偿同一层的另一间公寓，也无法代替2号房的特殊性。因此，卖家必须执行合同，把2号房卖给买家。
总结
很少有房产律所擅长处理买卖合同的违约。这要求代理律师对于条件 vs. 条款，以及根本违约 vs. 轻微违约有深刻的了解。 当然，最好的避免违约的方式就是让房产经纪在 APS ( Offer ) 上加一个 solicitor review condition 律师审核条款，并且把违约的赔偿金额提前写到合同里。 欢迎对此有问题的朋友们，用链接跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese
