房产遗产税和增值税 | 鼎正律师事务所

Posted May 12, 2022

多时，大家会有一个误解：房产交接只是一次性交易。因此，只需选择对于那一刻最省钱，最省税的方式就好了。但在鼎正律所，我们已处理过了众多遗产房和遗产分配 – 我们一次次的见时到有计划和无计划对于传承产生的巨大分别。

房产，是多数家庭传承中不可缺少的资产，也是会影响税收的一个重大因素。计划好了，那遗产税和增值税都可以减少甚至完全避免。但没有计划，那2笔税都得硬碰硬的交给税务局，而且受益人还会遇到贷款给与的重重麻烦。

但不用担心，今天鼎正律师事务所的丁律师就来教大家 – 如何最合理的安排房产传承，最大限度的造福下一代。

增值税

喜欢投资房产的朋友们都知道，加拿大只有自住房可以免税，而投资房必须要打增值税。虽然税务局并没有硬性要求说，只有一套房可以是自住房，但如果你说你有2套或以上的房子是自住房，税务局查的可能性会很高。你必须提出有力的证据，证明你确实定期住在多个房子里（比如前半年住在房子A, 后半年住在房子 B）。当然，鼎正律所是不提供报税服务的，具体税务局会查哪些细节，还请大家咨询会计。

但到了传承就有问题了。一般家庭的构造都是：等到爸爸妈妈百年后，他们名下会有一套自住房，而他们的孩子名下也有一套自住房。这个遗产房，如果直接过户到儿子名下，那儿子就有2套房了 – 一套自住房，一套投资房 – 等到他卖房时，投资房必须付增值税。

我给客户的建议是：如果儿子不想留着遗产房，而是想立刻卖掉，那不要把房子过户到自己名下。儿子应该以执行人的方式，把房子留在遗产里面卖。这样，那遗产房还算是爸妈的自住房，卖了的钱直接进遗产账户，无需交税。而当儿子做为受益人把这边钱从遗产账户转到自己账户里时，也是无需交税的。

遗产税

没错，受益人拿到遗产是无需交税的，但遗产本身还是要交2种类型的税：遗产管理税，和最后一年的遗产收入税（前面已说过，如果遗产房是自住房，那房子无需交收入税，但其他资产还是需要交的）。

遗产管理税是法院收的 – 任何不是自动分配的资产，都需要交遗产税。而更糟糕的是，除了房产债务，其他的遗产债务都不能用来抵遗产税。

不用担心，有3种方式可以避开遗产税：联名账户，指定受益人，信托。

联名账户就是任何联名的资产 – 包括房产 (joint tenants) 和银行账户 (joint account) 。但问题是，从联名那一刻开始，所有人对资产都会有掌控权。比如银行账户，joint account-holder 可以随时把钱拿出来，无需另一方同意。因此，除非孩子已经十分成熟了，不然这方式不一定行得通。
对于遗产分配来说，指定受益人是百利无一害的。爸妈百年后，任何有指定受益人的资产可以自动给儿子，无需法院审核，无需交遗产税。但唯一的问题是，不是所有资产都可以用指定受益人 – 一般只有保险和流动金融产品 (比如 RRSP, TFSA) 才可以做到这点。
信托，是一个法律和税务工具。在 (a) 和 (b) 无法解决问题时，信托可以帮助。比如，爸妈可以对于房产做一个bare trust。这代表在爸妈有生之年，儿子不上房产证，也无法去掌控房产。但等爸妈百年后，儿子可以通过信托来继承房产 – 同样的，无需法院审核，无需交遗产税。

贷款继承

因为这个问题不断的出现，在此丁律师一定要提醒大家：几乎所有债务，债主都不会让收益人继承，包括房贷。这是因为当时评估房贷时，银行是用了爸妈的收入和信誉。因此，大部分债务都是为借方 “量身打造” ，无法转给其他人。

那很不幸：如果爸妈百年后，房屋上还有贷款，儿子是无法继承这个贷款的。银行得知爸妈走了后，就会要求儿子一次性把所有余下贷款都付清。

对此，儿子也有3个方式可以去处理：

儿子从新以自己的名字去申请贷款 – 他用新的贷款去付清旧的贷款。但这个方式有2个缺点。一，根据儿子的收入，不知是否能申请到足够贷款，把旧贷款付清。二，就算能申请到，也许贷款条款，比如利息，并不理想。
儿子可以把遗产房卖掉 – 但在卖的过程中，如果儿子无法以自己的钱去支持月付，那银行很有可能会收利息和其他罚金。尽管欠贷款不是儿子的错，是因为父母离去，但银行通常还是会收所有该收的利息和罚金（大家如果仔细看银行文件会发现并没有任何条款说，借款人去世了，贷款就可以暂停不付）。
最理想的情况，就是爸妈有远见，提前买好了贷款保险或人寿保险。上面说过，这种有指定受益人的金融产品，儿子是可以立刻拿到的。儿子可以用保金把房贷付清了，之后房子就是儿子的了 – 不论他是留着房子，或是慢慢的卖房子，都无需承受贷款的压力和罚金。