我们很多客户对于累积资产十分在行 – 经济好时，投资房产，建立公司，购买保险。但少数人知道在市场下滑时该如何保护自己得来不易的财产。今天，鼎正律所的丁亦丹律师来为大家出谋划策。
首先，必须确定这些资产都是你的。对此大家有很多误解，我们来一一解答：
Q: 孩子房屋的首付都是我出的，那我肯定拥有房子的一部分吧？
A: 不是的，加拿大房产法只认房产证和婚姻法。如果你在房产证上注册于屋主，那卖房的钱你肯定可以拿到属于你的百分比。 比如，妈妈和孩子是已 joint tenants 的方式在房产证上，那卖房后妈妈可以拿到 50%.
或者妈妈可以已债主的方式上房产证，说明首付50万不是赠送，而是借给孩子的。这个债务注册在房产后，卖房时妈妈可以拿到借的本金（50万）加上利息（假设 3% – 这个利率也必须注册在房产上）。
但如果妈妈从来就没上房产证，就无法拿到卖房的钱，并且对于房产没有任何拥有权。 给孩子的首付收据不能证明那笔钱是用来买房子的 – 任何人都可以说那笔钱是赠送给孩子的。 因此，在给与首付时，一定要做好法律保护。
当然，很多父母是相信孩子的，但如果孩子日后离婚怎么办？哪怕配偶的名字不在房子上，只要配偶住在房子里，那就是婚房。离婚时，不但房子会被分割，父母给的首付也完全无法拿回来。
很多人跟我说，不上房产证是因为贷款原因。我理解，但无论是什么原因，只要没上房产证，法律就对你的房产投资就没有保护。
Q: 公司成立时我投钱到了公司，到时公司分红我肯定有份吧？而且公司里的资产我肯定也有份。
A: 很遗憾，也不是的。 公司有2份文件，一个是注册文件 articles of incorporation，一个是股份文件corporate minute book。 多数人理解注册文件，因为注册公司时必须得有这套文件。 但因为股份文件不能跟政府注册 （为了保护股东的隐私），很多人就没有做这套文件。但只有股份文件才能证明你拥有这个公司 – 确定你可以拿到分红，并且你对公司的资产有拥有权。
我很高兴，在努力普及了这个重要知识后，很多商业客户都找我们完善了股份文件。
还有，什么时候发分红以及公司资产怎么分配，都需要股东协议说明。加拿大政府和法院很不喜欢干涉商业行为，都喜欢以签署的合同为主。
再者，要确定如果市场下滑时，如何保护资产：
Q: 我快要付不起贷款了，银行是否会把我的房子收走啊？
假设陈女士付不起房贷了。
根据Mortgages Act R.S.O. 1990, CHAPTER M.40，银行必须至少等月付跳票了15天后，才可以试着去收走房子。通常银行会等待更久的时间，比如3-6个月。 在这段期间，陈女士最好经常跟银行沟通，并且提出个可行的还款计划。
最直接的解决方式就是用另一家银行代替原始贷款银行。也许新的银行月付会比较少，这样陈女士可以挺过经济下滑的这段期间。但要注意哦，如果跟原始银行解约，他们可能会有昂贵的罚金。
如果实在找不到新贷款代替旧贷款，而且也无法支持月付了，那我建议陈女士自己卖房子，不要通过银行拍卖。如果是银行卖，他们会有十分贵的律师费和中介费，这些都会是陈女士帮他们出。
要切记：如果付不起贷款了，立刻跟银行沟通。只要陈女士能提供一个可行的计划，银行一般会等待陈女士的计划完成，而不是立刻拍卖。 比如她已联系了贷款经纪，开始找新贷款。或者她已选定了房产经纪，自己开始卖房子。 这2种方式都比银行拍卖要便宜的多，能最大程度降低陈女士的损失。
倘若银行发信给陈女士说要开始拍卖了，不要慌。还是立刻跟银行沟通并且提供可行计划。 一定要注意信上给与的截至日期 – 必须在这个日期之前给与银行回复，不然银行会继续拍卖直到卖出。
如果银行的拍卖是 power of sale – 那卖房的钱，除去他们的贷款和所有费用后，陈女士还可以获得余下的金额。 陈女士的房子价值100万，银行贷款60万，他们的律师和中介费10万。那拍卖后，陈女士还可以拿回30万。
但如果银行的拍卖是 foreclosure — 那卖房的钱就全部归银行了。
Q: 我想从公司退股了，如何操作啊?
A：这完全要看你是否有完善的股份文件 corporate minute book 和股东协议 shareholder agreement.
如果没有股份文件，你得找其他方式证明你拥有这些股份。
而股东协议里应该说明了股东退出时应该如何操作 – 包括如果定夺一股值多少钱，你是否可以把自己的股份卖给其他人，之类的。
如果没有股东协议，那只能在那一刻协商。如果股份价格实在定不下来，可以找专业的估价师。
倘若有股份文件和股东协议，或者股份价格和退出条款可以商谈下来，那可以立刻通过律师把自己的股份卖回给公司，并且确定自己对于公司不再有任何其他的义务（租赁合同义务，员工工资，供应商付款等等）。
切记，在公司运营过程中，一定不要做个人担保 personal guarantee。 否则，就算退出了公司，还是会有个人责任，个人资产也会有风险。
Q: 我无法履行签署的合同了，如何最大限度降低损失？
A: 最好的方式就是做责任转让。
张先生经营了一家奶茶店，无奈在 COVID 期间生意不好，快要付不起商铺房租了。
张先生应该在欠租金之前就跟房东商量，那时候大家都比较好说话。问房东是否同意做合同转让，让新租客继承他的合同。 虽然房东没有法律义务同意，但从商业角度上，没人喜欢上庭。
房东同意后，张先生可以自己或通过商业经纪去找新租客去继承余下合约。
如果张先生觉得自己的生意已无法做下去了，可以干脆就把公司资产或股份直接卖给新租客，这样还可以拿回一些钱。
在合同继承时，房东文件里通常会写：如果新租客日后不付租金，还是可以找张先生（原始租客）的麻烦。如果这点无法去掉，那张先生一定要跟新租客之间有个合约，注明日后如果房东找张先生，新租客会帮他解决问题，包括付他的律师费 （indemnity）.
这整个过程必须找资深的商业律师做 – 确保张先生的责任完全转移掉了，而不是后患无穷。
Q: 宣布破产到底是否可行？
A：轻易不要宣布破产 – 因为极可能影响你的信誉 credit，让你日后的各类贷款变得十分艰难。
如果只能宣布破产，那要看债务是在个人还是公司名下。
在公司名下会好很多。如果公司宣布破产，债主无法追究你个人名下的资产。但这也有3个列外：
- 你做了个人担保（上面提过）；
- 你是公司的法人 director, 而公司欠了员工工资；（如果员工无理或恶意要求工资或加班费，可以通过一个完善的员工合同提前避免）
- 你是公司的法人 director，而因为你的严重疏忽，导致股东投资的钱都损失了– 那股东可以起诉法人（想避免这点 – 可以让股东签字同意所有重要决定，而且在不熟悉的事宜上聘请律师或会计，把责任放到他们身上）
但就算是公司破产后你的个人资产无碍，你的信誉也可能收到影响。现在很多贷款申请时会调查你是否曾是某家破产公司的法人，如果是，申请就会被拒。 因此，破产需是你万不得已的选择，应先用我以上说的方式去解决问题。
总结
自疫情开始，经济一直没有太好。但就算在市场比较低谷时，我们还是可以做最适合自己的决定，以最大限度去降低自己的损失。
多年来，我们都为家庭和企业保驾护航：在经济好时为大家避免问题，把控风险，减少税收；在经济差时为客户解决问题，守护资产，降低损失。
欢迎对于房产遗产，商业法商业移民有问题的朋友们，欢迎在这里跟我们预约首次免费咨询: https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese
