房产继承: 现在加孩子名字上去，还是日后通过遗嘱继承？

Posted November 10, 2022

“丁律师，我们想把房子留给孩子，是现在就把他的名字加上去，还是写遗嘱以后再给？” 父母加孩子名字写在房产证上的弊端，是不少安省华人家庭在规划房产传承时会提出的问题。有些父母希望通过提前加名减少日后的遗产手续，但这也可能影响房产控制权、税务处理和家庭关系。通过遗嘱继承则可能保留生前的安排弹性，却不代表完全没有费用或程序。鼎正律所首席律师丁亦丹律师（Sabrina Ding）来为大家分析这两种房产继承方式的利弊。

房产继承方式1: 现在加孩子名字上去

把孩子名字加到房产上，是最简单、最直接的传承方式。当我们百年后，孩子只需要来我们律所就可以把房子直接过户到自己名下。无需遗嘱，无需法院认证，无需遗产管理税。孩子必须是18岁或以上才能上房产证。但问题是，把孩子名字加到房产证上那一刻起，孩子就对房产拥有控制权。之后的租房，卖房，贷款都需要孩子签字同意。

遗产管理税（Estate Administration Tax）和收入税

如果现在就把孩子名字加到房产证上，那么等我们百年后，孩子继承房屋时无需缴纳遗产管理税（计算方式是：$50,000 以下的房产免税；$50,000 以上的房产按 1.5% 的税率计算）。但若避开遗产管理税，可能会产生收入税问题。很多家庭，是爸爸妈妈一个房子，孩子一个房子。如果把孩子加到爸妈的房产证上，那孩子就有2套房子：一套自主，一套投资。自住房卖掉无需付税，但投资房卖掉需要付增值税。

贷款

如果房屋没有贷款，那孩子可以随时上房产证——只要父母和孩子签字同意就可以了。

但若房屋有贷款，就必须：

以孩子 + 父母的名字做一个新贷款；
用新贷款把旧贷款付清（旧贷款只在父母的名下）;
可能还要付些土地转让税 – “买卖”房屋的金额是余下的旧贷款减去 ½的新贷款金额。屋主需要在这个“买卖”金额上付土地转让税。

房产继承方式2: 日后通过遗嘱继承

若是通过遗嘱把房子给与孩子，那么等我们百年之后，孩子才可以去律所把房子过户到自己名下。写遗嘱的好处还包括：

我们会加一个免去押金 bond policy 的条款在遗嘱里：避免遗产分配时，法院要求孩子去购买 bond policy – 押金购买金额通常是总遗产的 2-5%;
我们会加一个离婚条款在遗嘱里 – 注明任何通过遗嘱继承的资产，都无法在孩子离婚时被分割（除了婚房，也就是他和配偶共同居住的房子）；
我们会注明资产到底分配给谁 – 这样资产会按照你的意愿去分配，不会按照遗产立法去分配。

而且，通过遗嘱继承房子，孩子是无需付土地转让税的。

遗产管理税和收入税

很遗憾，通过遗嘱继承的房产必须缴纳遗产管理税（计算方式是：$50,000 以下的房产免税；$50,000 以上的房产按 1.5% 的税率计算）。但庆幸的是，就算方式是：房产的市价减去余下房贷 – 在这个金额上付1.5%。

关于收入税，如果受益人不是夫妻，税务局就会认定我们已离世时以市价把遗产房“卖给”了孩子，我们的遗产需要先缴纳增值税，然后房产才能过户给孩子。

当然，如果给与孩子的房子不是我们的投资房，而是自住房，那就没有税。孩子还可以避免自己名下有2套房子的问题。他可以以已故父母的名义去卖掉房产——因为是父母的自住房，因此卖掉无需缴税。而孩子拿到卖房的钱也无需付税，因为加拿大只有遗产管理税（那 1.5%），没有继承税。

贷款和遗产认证（Probate）

如果房子上还有贷款，那很遗憾，屋主过世后，贷款需要一次性付清。孩子不能继承月付。因此，如果父母提早给孩子留了些人寿保险，或者留了RRSP, TFSA – 孩子可以立刻拿到那些钱，然后用来付清贷款。如果父母没有提早做计划，那孩子必须卖掉遗产房，或者以自己的名义重新贷款。到时，是否能贷款成功，以及贷款利率是多少，都是未知数。但可以肯定的是，孩子必须得有个卖房或重新贷款的计划，否则银行有权力开始拍卖房子。

另外，在等待法院完成遗产认证（probate）的过程中，贷款的利息罚金会持续增加。有遗嘱，法院通常1个月就完成了遗产认证，孩子就可以从新贷款或卖房。没有遗嘱的情况下，法院审核一般需要6个月以上。在这段时间里，房贷利息会一直利滚利。而且孩子必须说服银行，告知还清贷款计划，阻止银行开始拍卖房子。