大家好，我是丁律师。 最近有很多客户问我这个问题，今天我来为大家分析利弊：
安全程度
遗嘱过户 > 现在过户
从我们把孩子加到房产证上的那一刻开始，孩子对于房子就有掌控权和说话权。之后，任何跟房子有关的决定，比如出售，贷款，出租 – 都需要孩子签字同意。
还有，若日后孩子结婚了，并且配偶也居住在房子里，那房子会成为婚房。这代表如果有天他们离婚，那孩子拥有的那部分可以被配偶分走一半。
相反，如果房子通过遗嘱过户，那只有在我们百年后孩子才能获得房子。而且房子在我们有生之年不会成为婚房，因为都不曾在孩子名下。 这一下就把以上的两个问题都解决了。
遗产认证税
现在过户 > 遗嘱过户
若孩子是以 joint tenants 的方式已经在房产证上了，那当我们百年后，孩子不需要付1.5% 的遗产认证税。他可以去房产律师那里立刻把房子过户到自己一个人名下。
但如果孩子是通过遗嘱继承，那就必须要付认证税 – 是总遗产金额的1.5%（前5万遗产是免税的）。这金额包括房子在我们去世那一年的市价，找房产经纪提供 comparative report 就可以了。 举个列子：总遗产包括100万的房产价值和50万的银行存款。那遗产认证税就是 $21,750
收入税
自住房没有分别。现在过户或遗嘱过户时，都没有收入税。
投资房 – 现在过户 > 遗嘱过户
投资房过户有增值税。如果现在过户，可以做税务策划，选择一年税低的时候过户给孩子。若遗嘱过户，没法提前策划（我们谁都不知道哪一年会百年）。孩子必须按照我们去世那年的房屋市价去计算和支付增值税。
贷款
现在过户 > 遗嘱过户
房产可以给孩子，但贷款不行，因为贷款是银行说了算。 等我们百年后，孩子不能继续月供，必须立刻想办法一次性付清贷款。孩子可以选择立刻出售房子或以自己的名义从新贷款。
跟收入税的观念一样，现在过户可以策划。大家可以选择贷款利率最好的时候，以孩子的名义从新申请贷款。 遗嘱过户代表孩子必须在父母百年那一年从新贷款或出售房子。不管那年利率如何，房市如何。
总结
从税务和贷款的角度来说，通常是现在过户比较好。
但从安全程度（防孩子不孝顺，防离婚），绝对是遗嘱过户比较好。
欢迎点击这里跟我们预约咨询
