我们有太多客户，兴高采烈的买了个新房，来签交接文件时才发现建筑商手续费比预期高出几千甚至上万。而建筑商则一口咬定这些服务费客户在签买卖合同时就已经同意了。那么，要怎么避免这种情况再次发生呢？ 今天鼎正律所的丁律师来教大家审核建筑商合同的3大要点，避免潜在的新房交接费用。
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在总费用上设个上限
建筑商为了保护自己，都会在买卖合同上注明交接时需付的服务费种类，但一般不会说明每项服务费会收多少钱。因为有些第三方费用（比如他们的贷款保险）暂时无法确定准确金额。
针对新房的 Tarion保险会在一定程度上保护买家。 建筑商在申请 Tarion 时，会对一些费用设有定价，比如铺房屋车道的钱。 但这种类型的保护还是有限，因为建筑商可以在其他费用类别上收不少钱。
最保险的方式，就是让建筑商同意在服务费上设一个上限。到交接时任何超过上限的服务费由建筑商出。虽然这点很难谈的下来，但如果可以写进合同里，对买家是个很大的保护。
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建筑商答应提供的设施都要写在合同上，并且不能随意替换
我们客户另一个普遍抱怨是，建筑商在交接时把答应好的设施换成了另一种设施，并且要求买家必须接受。相对应的合同条款一般是这么写的：如果原材料不足，或如果某种室内建筑市政府不通过，那建筑商无需通知买家就可以把答应好的设施换成另一种同等价值的设施。
对此，如果合同上能强调，任何设施和建筑替换都需要通知买家以及得到买家的同意，那就不会出现这类的问题。 当然，这点也十分难谈下来，但能尽早提出这个顾虑，去试着商谈，总比完全不提的好。
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最终交接日期需提早通知
建筑商一般想在房屋建好后快速交接，早些拿到钱。 但无奈从房子建好到建筑商法律文件完善需要不少时间。 这也是为什么，很多建筑商会在合同里规划出两次交接。第一次交接是等房子建好后，买家需付租金给建筑商（幸好租金一般不是很多）并且住进新房。第二次交接是在建筑商法律文件齐全以后，律所把房子过户到买家名下。
很遗憾，大部分情况，建筑商只会在最终（第二次）交接日期前几天通知买家这个日期。 这对于买家的贷款很麻烦，因为贷款银行或公司通常需要1周以上去完善贷款。如果建筑商在交接2-3天前才提供最终交接日期以及金额，那很多贷款银行无法保证交接那天能放款。
因此，最好在买卖合同里要求建筑商至少一周前通知买家交接日期和金额。 这个条款在合同里十分普遍，是3个重大条款中最容易谈下来的。
总结
虽然新房合同多时没有商谈的余地，但近几年建筑商开始考虑到买家的需求，逐渐同意对于合同条款的修改。在总服务费上定个上限，对于房屋的设施不能单方面更改，以及提早通知交接时间是3个对于买家来说最有用的条款。 但大家要切记，这些更改需要在签写合同之前做 – 如果已签了 firm offer 并且没有 conditions, 那任何律所都无能为力，需按照合同的条款执行交接了。
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丁律师是鼎正律所的创始人以及主要律师。鼎正律所为大家提供一条龙服务，包括商业法 – 商业移民； 房产法 – 遗嘱法。
