在不久之前的感恩节，鼎正律师事务所十分高兴地通告了大家，我们将在1月4号，2021 搬进更顶级的办公室，位于 Unit 203, 15 Wertheim Court, Richmond Hill. 自然，在这之前我们需要跟旧房东终止合同。 跟我们的很多客户一样，当我们跟旧房东签约时一切都是好商量，但等到合约终止时不免出现了很多矛盾。 当然，做为经验丰富的律所，就算有很多纠纷，我们还是干脆的结束了旧约，没有任何金钱损失。但我们很多客户无法做到这点，也没有意识到到商业租赁中的一些注意事项，往往在合同终结时费心，费力，费时间，而且还得赔钱。
今天鼎正律师事务所的丁律师教大家如果提早看清商业租赁的3大盲点，避免日后成千上万的金融损失以及法律诉讼。
商业租赁注意事项1：注明任何租赁转让的权力
一般商业租赁合同一签就是5-10年，而在这期间谁都无法保证会一直跟房东合得来，并且企业不会搬到新的地方。 因此，确定房客有合同转让的权力十分重要。 如果房东在合同里没有提供这份权力，在合同商谈期间，房客应该对此努力争取。
大多数时候，就算争取到了，房东也会有以下的附加要求：
- 新房客需要满足房东的要求 – 最常见的要求是证明有足够的资金以及好的信用记录, 这样房东才放心新房客会一直按时交租金；
- 旧房客没有违反租赁合同的任何条款；房东一般只会给没有毁约的房客转租权力 – 因此，如果大家觉得付房租有些吃力，需尽早找新房客代替，而不是等到已欠房租很久后再开始找；
- 房东要求旧房客绑定新房客的法律责任；房东多时会要求：如果新房客付不起租金，旧房客还是要负责代付房租。如果无法让房东对此条件退让的话，那旧房客在与新房客之间签署转让合同时要请律师加上保护条款。
商业租赁注意事项2：列出房东和房客的拥有权
在长达5-10 年的租房时间里，大多数房东和房客都开始忘了那些在办公室的财物哪些是属于房客的，哪些是属于房东的。 而且，有很多房客都会在这期间装修 – 那么装修后的设施到底是属于谁的呢？
最简单的方式，就是提前白纸黑字表明对所有财物的拥有权。比如，写出灯和音响设备是属于房客的，搬走后需要拿走。电视和冰箱是属于房东的，房客搬走时需要留下等等。
如果没有一项项标明的话，那遇到纠纷时，财物是按照以下规则分配的：
- Chattels, 也就是任何可移动，拿走不会损坏物业的财物都属于房客 – 常见的例子包括桌子，椅子，烤炉。
- Fixture, 也就是任何难移动，拆下来很有可能损坏物业的财物属于房东 – 常见的例子包括墙，内置的灯，内置的橱柜。 切记，如果房客做了装修，而装修的成果是和物业合为一体的（比如做了 dry wall）, 那房客搬走时就不能把装修拆掉，除非之前已经得到房东的文字同意。
- Rental items, 也就是任何出租的器材，是属于出租公司而不属于房东或房客的。如果房客是从第三方租了器材，比如音响系统，切记要在搬走前拿走归还，要不然第三方公司有可能会要求索赔。
商业租赁注意事项3：写清楚押金的所有用处
大家对押金的通俗理解就是，是房东的保障，确定房客搬走时没有对物业造成损坏。但其实押金的用处有很多。
常见的押金用处包括（房东会写在租赁合同里面）：
- 抵消未按时付的房租；
- 付房东收的服务费 – 比如向房客要求按时付房租的行政服务费，利息，修复物业的服务费，审核房客装修的服务费，之类的（这项尤其需要律师严谨审核） ；
- 付房东装修物业的费用 （同样的，这项需要律师提前严谨审核）。
一个比较糟糕却常见的情况，就是等到合约到期了，房客要求押金退回时，发现房东已经用掉了押金，并且还指出在合同里他们有这个权力这么做。
所以，合同最好表明押金归还的时间。 很多房东都希望合约终止后1-2个月后归还给房客 – 但很多时候，合同结束后，房客就难联系上房东了。最好的情况是在合同终结那天把押金要回。
总结
一个长达5-10 年的租赁合同在签写之前需要律师仔细审核，这样可以避免到日后成千上万的损失，并且也可以提早解决任何合同转让或终止时的头痛和业务终止。 欢迎大家致电905-597-9357、微信我们或填写表格跟鼎正律所约30分钟免费咨询。
