安省房产继承过户给子女：办理流程、费用与税务

房产不仅是许多家庭安居生活的保障，也是家庭财富积累与代际传承的重要资产。因此，如何将房产顺利过户给子女，以及房产继承涉及哪些法律手续和税务问题，成为不少家庭关注的话题。

近期，鼎正律师行收到许多关于家庭房产过户与继承的咨询，丁亦丹律师（Sabrina Ding) 结合安省房地产与遗产法律实务，为大家介绍家庭房产过户的主要步骤、税务注意事项，以及父母生前转让与去世后遗产继承的不同处理方式。

在安省，父母可以通过生前赠与、产权转让或遗嘱继承等方式，将房产传给子女。但即使房产是免费赠与，也不代表整个过户过程无需缴税或支付其他费用。房屋是否仍有贷款、是否属于自住房、子女是否承担贷款，以及采用哪种产权持有方式，都可能影响过户手续和税务结果。

那么，父母如何将房产过户给子女？需要办理哪些手续？是否涉及土地转让税、资本增值税或遗产管理税？鼎正律师行首席律师丁亦丹（Sabrina Ding) 结合安省房地产与遗产法律实务，为您介绍家庭房产过户的主要步骤、税务注意事项，以及父母生前转让与去世后遗产继承的不同处理方式。

在加拿大，只要买家和卖家同意，任何房产都可以以任何价格过户，包括 $0。在有些家庭中，目的就是让子女从父母那里继承房产——这在法律上当然是允许的。但即使是赠送，也有几个问题需要考虑。

如果房子上还有贷款，那必须得到贷款银行的同意才能过户。多时，贷款是不能直接转让给他人的，因为每人的收入不同（贷款是按照个人收入以及其他个人因素而批准的）。不过无妨，就算贷款不同意，那可以用另一家银行代替现有贷款。

假设爸爸想把房子赠送给儿子，但房子上还有RBC的贷款。儿子可以向 RBC 或者其他银行申请新的贷款 – 在他名下。结果 TD 批了——那现在律所就要做3件事：把房子从爸爸名下过户到儿子名下，把 TD 贷款注册在儿子名下，用 TD 贷款的钱把 RBC 贷款付清，并注销 RBC 贷款。

看起来挺复杂，但其实鼎正房地产律师事务所可以为你一次性处理好。

还有，如果所有房主都已经在房产证上了 – 但需要改变拥有方式 – 比如从 joint tenants 改成 tenants in common （也许是为了减少增值税）- 那是无需贷款同意的。

如果房子没有贷款，而且又是赠送给家人(以 $0 过户)，那就无需付土地转让税。

但如果房子有贷款，那就要以余下贷款的金额付土地转让税。税务局的逻辑是，爸爸并不是以 $0 卖给儿子——因为儿子现在要承担房子上剩余的贷款。因此。爸爸是以余下贷款的金额把房子“卖”给了儿子 – 儿子要在这个金额上付土地转让税。

这里唯一的例外是配偶 – 不论是否有贷款，都无需付土地转让税 (如果是赠送)。

不幸的是，就算房子是赠送，在计算收入税时，税务局会视房子是以市价卖出的 – 要以市价打增值税。当然，如果房子是爸爸的自住房（ principal residence）, 那就无需交税。

一个常见的问题就是，如果房子的首付都是父母出的，那父母如何保护自己呢？如果孩子不幸离婚或去世，房子会被前任或现任配偶分割。

对此，父母可以在房子上注册一个贷款（比如100万） – 就算孩子离婚或过世，那之后得到房子的房主（比如前妻）也需要把父母的贷款偿还，才可以拥有房子。注册贷款最好在孩子结婚前完成。婚后，如果房子已经成为了婚房（夫妻两人长期居住的房子），那注册贷款需要配偶的签字同意。

如果房子上已经有一贷（比如 TD 银行），而 TD 不允许他们之后再有注册贷款，那这个方式就行不通。但如果一贷没有这么要求，就无妨。

最近我们交接了很多遗产房。看了我们之前视频的朋友们知道，遗产分配有两种方式：自动分配和法院分配。

如果房产证上写的是 joint tenants, 那就是自动分配。这代表当一位房主不幸过世后，我们律所只需要看到死亡证明，就可以立刻将房产完全过户给剩下的房主。
但如果房产证上不是 joint tenants, 或遗产受益人不在房产证上，那就需要法院分配。我们律所可以先去申请遗产认证（probate）法院批文 ，获得批文后，再把房子过户到遗产执行人executor 名下。

在这之后，受益人有2个选择：

他们可以把房子留在遗产 (estate) 里，直接卖掉。大家可以把遗产想象成一个法人。如果遗产里只有一个房产，那遗产作为法人卖掉房子，是无需交税的（因为房子是遗产的 principal residence）。之后，卖房收入在遗产报完最后一年税后，可以直接给受益人；受益人对遗产无需缴纳个人所得税。
或者，受益人可以把房子过户到自己的名下。但如果受益人名下已有一套房子，税务局很有可能会将遗产房视为继承人的投资房。这意味着当继承人卖这套投资房时，是需要付增值税的。