In Chinese, 房地产-房贷款

房产 – 对于多数家庭来说是稳定的象征,安心的投资,传承的必要资产。 因此,近期我们有很多客户咨询关于家庭房产继承过户的问题。 今天,鼎正律所的丁亦丹律师来给大家统一回答。

 

  1. 家庭房产继承过户

在加拿大,只要买家和卖家同意,任何房产都可以以任何价格过户,包括 $0。在有些家庭中,目的就是子女从父母那边把房产继承过来 – 这在法律上当然是允许的。 但就算是赠送,也有几个问题需要考虑。

 

贷款是否同意?

如果房子上还有贷款,那必须得到贷款银行的同意才能过户。多时,贷款是不能直接转让给他人的,因为每人的收入不同(贷款是按照个人收入以及其他个人因素而批准的)。 不过无妨,就算贷款不同意,那可以用另一家银行代替现有贷款。

假设爸爸想把房子赠送给儿子,但房子上还有RBC的贷款。儿子可以向 RBC 或者其他银行申请新的贷款 – 在他名下。 结果 TD 批了 – 那现在律所就要做3件事:把房子从爸爸名下过户到儿子名下,注册 TD 贷款在儿子名下,用 TD 贷款的钱把 RBC 贷款付清,注销 RBC 贷款。

 

看起来挺复杂,但其实鼎正房地产律师事务所可以为你一次性处理好。

 

还有,如果所有房主都已经在房产证上了 – 但需要改变拥有方式 – 比如从 joint tenants 改成 tenants in common (也许是为了减少增值税)- 那是无需贷款同意的。

土地转让税

如果房子没有贷款,而且又是赠送给家人(以 $0 过户),那就无需付土地转让税。

 

但如果房子有贷款,那就要以余下贷款的金额付土地转让税。税务局的逻辑是,爸爸并不是以 $0 卖给了儿子 – 因为儿子现在要承担房子上的余下贷款。因此。爸爸是以余下贷款的金额把房子“卖”给了儿子 – 儿子要在这个金额上付土地转让税。

 

这里唯一的例外是配偶 – 不论是否有贷款,都无需付土地转让税 (如果是赠送)。

 

收入税

不幸的是,就算房子是赠送,在计算收入税时,税务局会视房子是以市价卖出的 – 要以市价打增值税。

当然, 如果房子是爸爸的 principal residence, 那就无需交税。

 

  1. 家庭注册债务

一个常见的问题就是,如果房子的首付都是父母出的,那父母如何保护自己呢?如果孩子不幸离婚或去世,房子会被前任或现任配偶分割。

 

对此,父母可以在房子上注册一个贷款(比如100万) – 就算孩子离婚或过世,那之后得到房子的房主(比如前妻)也需要把父母的贷款偿还,才可以拥有房子。

 

注册贷款最好在孩子结婚前完成。婚后,如果房子已经成为了婚房(夫妻两人长期居住的房子),那注册贷款需要配偶的签字同意。

 

如果房子上已经有一贷(比如 TD 银行),而 TD 不允许他们之后再有注册贷款,那这个方式就行不通。但如果一贷没有这么要求,就无妨。

  1. 遗产房继承

最近我们交接了很多遗产房。看了我们之前视频的朋友们知道,遗产分自动分配和法院分配。如果房产证上写的是 joint tenants, 那就是自动分配。这代表当一个房主不幸过世了,我们律所只需要看到死亡证明,就可以立刻把房子完全过户给剩下的房主。

 

但如果房产证上不是 joint tenants, 或遗产受益人不在房产证上,那就需要法院分配。 我们律所可以先去申请法院批文 – 获得后,再把房子过户到遗产执行人executor 名下。

 

在这之后,受益人有2个选择:

  1. 他们可以把房子留在遗产 (estate) 里,直接卖掉。大家可以把遗产想象成一个法人。 如果遗产里只有一个房产,那遗产做为法人卖掉房子,是无需交税的 (因为房子是遗产的 principal residence)。 之后,得到的卖房收入,在遗产报完最后一年税后,可以直接给受益人- 受益人对于遗产是无需交收入税的。
  2. 或者,受益人可以把房子过户到自己的名下 – 但如果受益人名下已有一套房子,那税务局很有可能会视遗产房为继承人的投资房。这意味着当继承人卖这套投资房时,是需要付增值税的。

总结

家庭房产继承过户只需要双方的同意(如果没有贷款) – 但有可能会对收入税有影响 -对此大家请咨询下会计。父母可以用注册贷款的方式去保护借给孩子的钱,避免房子在离婚或过世时被配偶分割。 遗产房的2种不同过户方式也有利有弊,希望大家可以提前考虑周全。

 

鼎正律所很荣幸能继续为众多家庭规划和保护资产。 欢迎对于房产遗产有问题的朋友,致电905-597-9357或微信varitylaw跟我们预约首次30分钟免费咨询。

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