过去几个月，鼎正律所为众多家庭解决了一个常见难题：如果不在房产证上，那怎样才能保护自己对房子的拥有权呢?
不能上房产证的原因有很多，比如贷款原因，税务原因（如果拥有多套房，就不能每套都享受 principal residence exemption卖房免税），和其他个人原因。如果不能上房产证，那一定要先保护好自己，不然可能什么资产都拿不到。
在开始之前，我们要再次提醒大家：光看是谁出的钱多绝对不是一个可行的保护方式。不论是在律所交接，去法院争执，还是去银行辩论 – 大家只看房产注册系统。就算是你出的全款，若你没有在房产系统里面并且没有做任何法律文件，那都是没有保证的。只提供付款收据是没用的。
好的，那我们来对比以下3种保护方式：
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债卷 Promissory Note
在3种方式中，Promissory Note的保护是最弱的。 原因是，债卷只是2人之间的合同，它并不会被注册到房产上。以下是它的利弊：
好处：
- 因为不注册在房子上，所以不会影响日后贷款 ；
- 最简单也最便宜。
坏处：
- 因为没有注册，所以债券并不能阻止借款方日后卖房，出租，或再次向其他人贷款；
- 如果借款方没钱了 – 那他需要按照这个顺序还钱：税务局，注册贷款，注册法院债务，最后才是债券。 如果在轮到债券之前就没钱了，那放款方就拿不回任何钱了；
- 就算签了债券，如果借款方坚持不还钱，那放款方必须用法院起诉的方式去拿回钱。 而且必须得能找到借款方。
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注册债务 Registered Loan
因为是注册在房子上的，注册债务的保护比债卷要强很多。 以下是它的利弊：
好处：
- 掌控房产：注册在房子上后，借款方对于房子做的重要决定，包括卖房，出租，再次贷款，都需要得到放款方的同意；
- 先来后到：如果借款方没钱了需要卖房子，那卖房的钱也需要先还给注册贷款，然后才轮到其他债务；
- 无需上诉：如果借款方不还钱超过15天，放款方可以直接申请法院批准把房子卖掉抵债，无需正式上诉。
- 婚房保护：如果夫妻离婚了，那也需要先解决所有注册债务，然后才能分割房子。
坏处：
- 注册贷款有可能会影响借款方的日后贷款 – 但这有解决方式：比如放款方可以同意把自己的债务移到新贷款后面，这叫做
- 法律费用会贵些；但相比以上说的好处，我们客户都觉得是十分值得的。
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遗嘱 Wills
遗产受益人可以通过遗嘱直接拿到房子 — 无需上房产证。 这么做的好处是受益人可以把房产直接留在遗产里，已父母的名义卖 – 这样就无需交增值税（详情请看我们以前的博客）。
关于婚房的问题，我们写遗嘱时都会特意加一个条款：任何分配给受益人的资产都属于他个人，不属于他家人。因此，不能在离婚时被分割。 但唯一的例外就是婚房 – 这是在夫妻任何一人名下，并且夫妻日常居住的房子。 配偶对于婚房有绝对拥有权，就算另一方是通过遗嘱获得婚房的。
好处：
- 只要父母给与的房子不算是婚房，那就只属于受益人（不会因为离婚而被分割）；
- 受益人可以把房产留在遗产里卖，这样不需交增值税 。
坏处：
- 对婚房无效；
- 通过遗嘱拿到房子，受益人需要付大约 2% 的遗产税（5万以上的遗产，每$1000 要付 $15 的遗产税）。
总结
我们见到过很多家庭成员，想买房但因为某些原因而不愿上房产证：比如会让贷款更难，会产生税务负担，或跟家庭计划不吻合（房子本来就是想买给孩子的）。 但如果你的名字不在房产证上，就算是你出的全款，房子也不是你的。因此，大家一定要小心谨慎 – 提前做好保护措施。
鼎正律师事务所对于处理各类房屋交接和策划十分有经验。 欢迎对房产有问题的朋友们致电 905-597-9357 或微信 varitylaw 跟我们预约首次30分钟免费咨询。
