私人放贷注意事项 | Varity Law鼎正律师行

Posted December 13, 2022

最近贷款利息只升不降。对此，我们很多房产客户开始放弃银行，转为找亲人朋友贷款。虽然这些“债主” 不会像银行那么苛刻，但遇到这么大金额的借款，双方还是要事先了解细节，完成法律程序。今天，鼎正律所的丁律师来为大家讲解私人贷款（“私贷”）的要点。

债主必须上房产证 – 需要借款方的放款方都签字同意

我们有一个案列来解释：程小姐她的贷款到期了。在续贷款时，她惊讶的发现，贷款利息要从以前的 2% 涨到现在的6%。正好程妈妈投资赚了钱，因此，程小姐决定向妈妈借钱把余下贷款还清。

考虑到程小姐可能日后会结婚，程妈妈最好把借给她的钱做为债务注册在房子上，而不是赠送这笔钱给程小姐或者只写个借条。原因是，若这套房产变成了婚房，那就算她的丈夫不在房产证上，离婚时婚房也会被分割。到时，程妈妈已赠送给程小姐的钱是要不回来了。

相对来说，若程妈妈把自己借的钱注册在房产上，那程小姐必须得把注册金额还给程妈妈，余下的金额才能做为婚房分割。注册手续需要去房产律所办理，然后程妈妈和程小姐都需要签字。若程小姐已经结婚，那其配偶也要签字。好消息是：因为程小姐和丈夫，以及程妈妈都有血缘或婚姻关系，他们3人只需要一个律师就可以完成整套贷款文件和贷款注册。

如果程小姐和她的男朋友还没结婚，只是情侣或同居状态，那贷款就无需男朋友签字同意，因为房子不是婚房。

怎样才能把 Loan to Value 控制到 70% 或以下？

向先生的好朋友，叶先生，向他借50万还清贷款余额。了解到私贷的明细后，向先生来我们律所去做私贷文件和注册。

注册后，向先生的权力包括：

房子卖掉或再次贷款前需要向先生的签字同意，或者叶先生需要先把向先生的贷款还清；
若叶先生欠款多于15天，向先生可以拍卖房子，用卖房的钱还清自己的贷款。

总的来说，借私贷是个比较稳定的投资，但前提是卖房的钱足够付清所有债主。因此，一个比较保险的方式是把借款和房产市价控制到 70% – 意思就是，若房子价值100万，那债务最多是 70 万。这样，就算房子日后跌价 30% （可能性很小），债主还是可以通过卖房拿回自己所有的借款金额。

我们帮向先生做私贷时，需要调查以下的事宜：

叶先生的总贷款金额是多少 – 比如他欠了 RBC 20 万，然后现在欠向先生50万；
叶先生是否有欠地税，欠了多少。不同于私立机构，政府是永远有优先权的。因此，政府不符合“先来后到“的规则。哪怕向先生是8月1号，2022 在房子上注册了贷款，而叶先生欠地税是12月1号，2022 – 地税欠款还是排在向先生前面。若要卖房子，必须先还了地税的钱，然后再换向先生的钱。
叶先生是否有欠收入税或公司税 – 虽然通常税务局不会追究个人名下房产，但他们还是有权力这么做；
叶先生是否有欠楼房管理费。

经过这些调查，并且买了产权保险后，我们发现叶先生没有欠任何其他的钱。也就是说，这个房子总共贷款是70万，然后房子市价是100万。因为 loan to value 是 70%, 向先生认定这是个稳定的投资。

最后，我们还把向先生的名字加到了房子的防火保险上 – 这样外一房子遇到自然灾害，保险公司必须既赔偿屋主叶先生，同时又赔偿债主向先生。

若借款方无法还款，该如何处理？

叶先生可以自己把房子卖掉，用卖房的一部分钱把向先生的贷款付清。或者，再叶先生欠钱15天之后，向先生可以自己拍卖房子。

以下是债主拍卖的流程：Power of Sale

notice of sale – 叶先生欠款15天内可以发出；- 发出后，要给叶先生40工作日机会还全款；
statement of claim – notice of sale 到期后可以发出；发出后，要给叶先生20天机会还全款；
default judgement – statement of claim到期后可以发出；
writ of possession – default judgement 批准后可以向法院申请。成功后，叶先生必须搬走，让向先生可以拍卖房子，做 showings.

在这4步过程中，叶先生随时可以把向先生的贷款全额付清。在向先生拿到 writ of possession 之前，叶先生也可以自己把房子卖掉。这个选择其实对叶先生来说是最好的，因为向先生的拍卖房子的律师费和中介费最终都是叶先生出 – 会从最终的买卖金额中扣除。

但若向先生接受叶先生的一部分还款，拍卖过程就要从新开始，不能继续。因此，向先生的选择应该是接受全款付清，或者就完成拍卖。在这过程中不要接受一部分还款。