3种不同的方式上房产证 – 选择影响3代人

大家好，我是鼎正律所的丁亦丹律师。今天，我来跟大家讲，3种不同的方式上房产证以及3个完全不同的结果。 我们来用大家熟悉的灰姑娘童话（格林兄弟版本）来做为一个案例。

 

灰姑娘的爸爸有不少资产，包括一个漂亮的房子。

不幸，灰姑娘的亲生妈妈因为重病过世了。几年后，爸爸娶了后妈 – 她也有自己的2个孩子。

嫁给爸爸后，后妈得知有3种不同的房产拥有方式：

1. 后妈和爸爸做为 joint tenants 拥有房产。爸爸百年后，后妈会获得房子的100%， 灰姑娘不会拥有房产任何一部分。
2. 后妈和爸爸做为 tenants in common 拥有房产 – 后妈 50%, 爸爸 50%. 爸爸百年后, 后妈还是只拥有 50%. 爸爸的50% 会根据他的遗嘱或根据遗产发分配。如果爸爸写了合法遗嘱，注明他的房产都归灰姑娘，那房产就变成后妈 50%, 灰姑娘 50%。
3. 后妈没有上房产证。但因为后妈跟爸爸已婚并且日常住在这个房子里，房子成为了婚房。爸爸走后，后妈可以用家庭法获得一半的房产，尽管她不在房产证上。 若后妈担心这点，她还可以让律师注册一个“婚房声明“在房子上，宣布所有房产决定都需要配偶签字同意。

 

由此可见，(a) joint tenants 这个选项对于后妈来说是最有利的。她试着说服爸爸这么做，但爸爸也有不少法律知识，并且十分关心灰姑娘。最终，爸爸决定用 (b) tenants in common 后妈 50%, 爸爸 50% 的方式拥有房产。

 

不幸再次降临，灰姑娘的爸爸在外出购物的时候去世了。爸爸一直想做个遗嘱，把名下的资产都给与灰姑娘。但他一直没时间做。 因此，爸爸的遗产只能通过无遗嘱分配。

 

这意味着：

1. 后妈还是拥有房产的 50%;
2. 爸爸拥有房产的 50% – 根据遗产法 – 无遗嘱分配：
   1. 后妈获得35 万；
   2. 之后，后妈获得1/2，灰姑娘（做为爸爸的唯一孩子）获得1/2 。我们假设爸爸的房子是100万。那爸爸的50万，前35万属于后妈，余下的15万后妈和灰姑娘对半分。

虽然后妈获得了房产的大部分拥有权，她还是不满意。她希望自己和她的两个女儿获得所有遗产。因此，她跟法院辩论，她的两个女儿也是爸爸的孩子，因此也应该分到房产。 法院回答：根据加拿大法律，在没有遗嘱的情况下，爸爸的受益人只有配偶，和亲生或领养的孩子。不包括继子女。 所以，身为亲生孩子，灰姑娘必须拥有房产的一小部分。

 

还有一件事让后妈生气。因为房产是通过法院批文过户的，因此她需要先付1.5% 的遗产税（在5万以上的遗产）。 若当时爸爸和后妈是 joint tenants, 那就不需要付遗产税了。当然，那也就代表爸爸走后，后妈会拥有房产的 100%, 灰姑娘就什么都拿不到了。

 

之后，灰姑娘很幸运的参加了舞会，跟王子相爱结婚了。因此，王子的城堡变成了婚房 （我们暂时忽略任何王族法，就把城堡视为一个正常的房子）。 但经过了惨痛的历史，灰姑娘要求她自己必须上房产证，而且是已 joint tenants 的方式。若日后王子过世了，灰姑娘将成为城堡的唯一拥有人。

现在灰姑娘离开了爸爸的房子，搬进了城堡 – 那城堡成为了灰姑娘的自住房，而爸爸给她的房子成为了投资房。

 

几年后，后妈准备把房子卖掉。做为后妈的自住房，她不需要在卖房盈利上交税。但做为灰姑娘的投资房，灰姑娘需要在她拥有的那部分交增值税。好在她拥有的比例不高。

 

灰姑娘和王子十分幸福，并且生了个女儿。 但不幸，在一次打猎中，王子意外过世了。 幸好灰姑娘是跟王子已 joint tenants 的方式拥有房产。她无需申请法院批文，无需遗嘱，只需要房产律师就可以立刻把城堡过户到她一人名下。而且，她也不需要像后妈一样，交 1.5% 的遗产税。 最后，因为城堡是王子的自住房，所以他的一半转给灰姑娘时是不需要交增值税的。

 

经过这一系列的事情，灰姑娘立刻写了个遗嘱，在上面注明：

1. 她名下的所有资产，包括城堡，在她走后都归女儿；
2. 所有女儿通过遗嘱获得资产，都属于她的个人资产，不属于婚姻资产；所以，若女儿日后离婚，灰姑娘给她的资产不会被配偶分走；
3. 因为写了遗嘱，法院不可以要求女儿购买押金保险 – 这个细节，详情请看这个博客： https://cn.varitylaw.ca/2022/08/23/bond/

 

但 (b) 这个离婚保护，也有一个列外，就是婚房。

 

如果日后女儿结婚并且把城堡做为婚房 （跟配偶日常居住在里面），那在她离婚时，城堡还是会被配偶分割。

 

若想避免这点，女儿成年后，灰姑娘应该鼓励女儿出去自己买房子。 女儿自己买的房子是跟配偶日常居住的婚房，而灰姑娘给与她的城堡就是她的投资房，不是婚房。 写了遗嘱后，城堡不会在离婚时被分割。

 

但现在又出现增值税的问题了。

 

等灰姑娘走后，城堡是女儿的投资房，卖掉那天需要付增值税。为了避免这点，女儿可以已灰姑娘的明义卖掉城堡 – Estate of Cinderella. 因为是灰姑娘的自住房，卖掉不需要增值税。而女儿获得卖房的钱后，也没有继承税。

 

由此可见，3种不同的房产拥有方式，绝对不是一次性交接的事情，而是影响家庭3代人的事情。

 

大家一定要在上房产证之前就咨询好房产律师和会计，避免不如意的房产分配，税收，和费用。 欢迎对房产遗产有问题的朋友跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese