大家好，我是鼎正律所的丁亦丹律师。如果你曾经购买过公寓 (condo) 或 townhouse，那就肯定听说过管理处文件 （status certificate）. 这到底是什么文件，它的重要性在哪里，为何有时候需要律师来审核呢？
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管理费
如果你买的是公寓或 townhouse, 那很有可能就有个管理公司。他们是负责帮所有屋主管理共用场地的，包括楼房的走廊，或者 townhouse 的共用停车位。 也有些管理公司提供维修，铲雪，割草等服务。
他们提供这些服务，就要收管理费。无奈，如果你想购买这些房产，就得接受这个月付。 管理费写在文件的 “COMMON EXPENSES” 部分。 你在这个楼里拥有的资产越多，管理费就越高。举个列子：在同一个大楼里，张女士只拥有一个单元的住房 (unit), 因此她的管理费是每月 $800. 但陆先生拥有一个单元(unit), 一个停车位 (parking), 以及一个储藏室 (locker)， 所以他的管理费是每月 $1000.
很多其他的条款会告知你管理费是否近期会涨，包括：
There are no additions, alterations or improvements to the common elements, changes in the assets of the Corporation or changes in a service of the Corporation that are substantial
意思是，管理公司近期不准备做大装修，因此不会涨管理费。
同时，一定要确定卖家是否有欠管理费。如果欠了，那就必须在交接前付清，或在交接金额上调整。
The owner of… [x]is not in default in the payment of the monthly common expense fees.
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法律官司
管理处文件（status certificate）也会显示管理公司是否现在正在进行法律官司。如果是，那很可能会导致：
- 他们需要更多的资金来付官司的费用，因此会涨管理费；
- 如果官司输了，那所有大楼里的屋主要付一部分的赔偿。 比如，如果对方 起诉管理公司两百万加币并且赢了 – 那房主要付200万的 4%，也就是 $80,000
当然，大家没必要去研究赔偿的具体金额，因为金额每次都会不同。这会根据官司的胜算，赔偿金额，房主拥有的资产比例等等各种因素而定。我只是举个列子让大家有个概念。
大家只需要知道，如果楼房有官司，那你做为屋主有一定性的风险。当然，有官司也不代表对方肯定会打赢。 不过如果可以选择，最好还是购买没有官司的楼房或 townhouse.
Legal Proceedings, Claims
There are no outstanding judgments against the Corporation.
The Corporation is not a party to any proceeding before a court of law, an arbitrator or an administrative tribunal.
如果你无论如何都要买，那可以让房产律师提出个条件：卖家律师从购买金额上扣下一笔钱，比如 $10,000 。等官司顺利结束后，这笔钱才能放给卖家。如果官司输了导致买家需要赔钱，那这笔钱就赔偿给买家。
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预备资金（Reserve Fund） 和保险（Condo General Insurance）
如果管理公司出了任何事情，比如有官司，那预备资金（ reserve fund） 和保险金额会被用上。所以，你要估价一下这笔金额是否足够。 用我们刚才的列子，如果管理官司被告赢两百万， 但预备资金( reserve fund)里面的钱 （看管理处文件） 和大楼保险足够赔偿（看 Condo General Insurance）， 那就无妨了。
预备资金(Reserve fund) 里面的钱也会被用来付日后大楼做的装修。如果金额够，那就没问题。但如果金额不够做装修，那所有楼房的屋主需要帮忙付装修的钱，或者大楼会增加每个月的管理费。
最后，管理处文件（ status certificate） 也会注明大楼里有多少个单元是出租的，而剩下的就是屋主自己居住。这点不是个法律问题，而是个商业/个人喜好决定。如果你不想购买一个全是租客的大楼，那可以在offer上写 status certificate review condition 这个条款退出买卖合同。但请切记，这个条款必须附加上一个更详细的 “I can terminate the APS if there are too many rental units” 条件，才能用来退出。不然卖家律师会说，这个退出原因不是法律问题，给你出一堆难题。
总结
如果你购买的楼房或房屋有管理处，那你一定要在下 offer 前要求看到 status certificate。你的律师看完后，如果发现任何法律问题，你可以退出不买，全额拿回定金。
Status certificate 上最重要的信息是（1）管理费的金额以及近期是否会增加管理费 (2) 大楼是否有任何官司和其他法律问题 （3） 大楼的经济能力 reserve fund 如何 – 是否有足够的钱付清日后的装修。
最后，希望各位买家和经纪能把律师审核 status certificate 的时间写至少5个工作日。你希望找到一个成熟的律所（也就是说律所已有不少客人）审核，并且切记匆匆审核容易出错。
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