大家好，我是鼎正律所的丁律师。 今天，我来跟大家讲讲加拿大联名房产的事。
在加拿大，当有多个屋主想上房产证时，他们有3个不同的选择。联名就是其中一种（房产证上要有 Joint Tenants 这2个字）。 意思就是，当任何一个屋主百年后，他拥有的房产比利会平分给生存的屋主。举个例子：先生，太太，和女儿是联名持有房产。也就是说，他们每人持有33%。 当先生百年后，太太和女儿会平分先生持有的部分，就变成太太和女儿个拥有房产的50%。
选择联名持有房产有利有弊。好处是，当任何屋主百年后，房产律师可以直接把房屋过户给余下的屋主。 不需要遗嘱，也不需要付1.5%的遗产税。
难处是，房产联名的法律高于遗产法。你无法通过写遗嘱而更改联名的事实。 继续上面的例子：先生不能通过遗嘱把他的33%留给小儿子。他只能写：当我百年后，我的房产将归于跟我一起联名的屋主（太太和女儿）。只有在我们3个联名的人都一起走的情况下，那我的33%才归于我的小儿子。
除此之外，通过联名继承房产还有3大特点。 以下我一一讲解。
不能用联名房产的方式去避开婚房
在加拿大，任何在配偶一人名下，并且配偶两人一起居住的房子都是婚房。举个例子：先生和太太购买了一套房子，上面只写先生的一个人的名字。自购买后，先生和太太就一起居住在房子里。 因此，就算太太没有在房产证上，她也对于这套婚房有居住权和控制权。
居住权和控制权并不代表在卖房时，太太可以分到一半房产。婚房给与太太的保护就是她可以反对任何跟房子有关的决定。 也就是说，若先生想卖房或贷款，但太太不同意，那先生就无法卖房或贷款。 还有，在离婚时，婚房的金额会被算进二人各自的资产里面，用来做资产清算以及最终的资产分割（具体怎么分，请咨询离婚律师）。
由此可见，婚房是让很多人头痛的一个问题。
对此，有不少人认为，联名是一个避开婚房的好方式。举个例子：只有先生一人的名字在房产上。 但因为太太也居住在房子里，房子成为了婚房。 为了避免太太分到房子，先生决定跟儿子联名持有房产（每人个50%）。这样当先生百年后，他的50%会归于儿子，而不会归于太太。
这个方式是行不通的。婚房法高于联名房产。因此，当房子成为婚房后，如果不是先生和太太一起上的房产证，那联名就无效了。 也就是说，当先生百年后，儿子不会自动成为100%的屋主。房产还是会保留先生50% 和儿子50%的持有方式。先生的50% 会根据遗产法或婚姻法来分配。太太可以通过婚姻法获得先生持有的50% 的一大部分。
联名房主不需要从新申请贷款
资产是可以根据房产法或遗产法过户给收益人的。但债务通常是不能过户的。 我们假设房产在先生一人名下并且还欠着房贷。等他过世后，房产需要根据遗嘱过户给太太。这时，太太需要以自己的名义从新申请到贷款，才能把房产过户到她的名下。
但如果先生是和太太联名拥有房产，太太就不需要从新申请贷款。 当先生百年后，太太只需要把先生的死亡证明提供给房产律师，之后律师就能立刻把房子过户到她一人名下。不需要借款方（通常是银行）同意。
可惜的是，当贷款到期，太太需要续贷款时，她还是要以自己的名义从新申请贷款。如果想避免这点，先生最好能在有生之年把贷款付清，或者留足够的人寿保险，TFSA, 或 RRSP 给太太 – 让她可以用这些钱把贷款结清。
已逝人的法院债务不能赖掉
如果先生生前有法院债务，那这个问题必须得解决。 法院债券的意思，就是先生在法院打官司输了，被判决需要赔偿钱给胜诉方。 但在有生之间没有把全额给胜诉方。 因此，法院注册了个法院债券在先生的名下。
在房产律师过户任何房产时，必须先做个法院债券调查 writ search. 如果调查显示没有债务，那房产可以顺利过户给太太。 若有法院债务，太太最好立刻付清。或者，太太可以选择继承债务，等到她准备卖房之前付清（当然，这期间产生的任何利息罚金也需要太太负责）。
另外，若先生有任何其他的房产债务，比如欠的地税，水电费，房贷，那在房子过户到太太一人名下时，太太也需要负责所有的债务。
总结
在加拿大选择联名房产有利有弊。 最大的好处是可以避开遗产税和遗产法院认证过程。 最大的难处是无法通过遗嘱把自己拥有的部分给与非联名的人。
还有，大家要切记：
- 婚房 > 联名房产
- 当生存房主继承房子时，不需要从新申请贷款
- 法院债券和跟房屋相关债务需要生存房主完全继承
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