大家好，我是丁律师 （微信 varitylaw）
最近又有两个客户是银行已经开始拍卖遗产房了，然后才找我们咨询遗产解冻 probate application. 我唯一能跟他们说的是我不能保证法院批文会在拍卖结束之前下来。因此，你们大可能只能获得银行拍卖剩下来的钱，而其中银行会扣除大量的利息罚金，律师费，和中介费。 通常银行的贷款和房价比例是80% loan to value. 也就是说，如果银行把房子贱卖10万，然后再去掉这些费用，你们能拿回几万就不错了。
很多人不明白为什么银行那么着急拍卖遗产房。做为以前专门代表私贷的律师，我来跟大家解释银行的担忧。
当时跟银行签贷款合约的是逝者，而不是执行人或受益人。因此，银行只能起诉逝者和他的遗产，但不能起诉即将获得房产的受益人。问题是，遗产金额是有限的。尤其是多数人喜欢把钱放到房产里，而不是留着大把流动资金。 因此，银行基本上只能指望通过卖遗产房来收回贷款。
遗产房若没人管理，那会有很多债务开始累计。不少类型的债务都排在银行的房贷之前，这包括地税，收入税，管理费，水电费等。排在之前的意思就是，当遗产房卖掉了，必须先把这些债务都付清，然后才轮到还银行的房贷。如果这导致所有本金 + 利息 + 中介费 + 律师费无法还清，那银行就亏本了。
还有，如果遗产房没人日常打理，造成了很多损坏和折旧，那银行就更卖不出一个好价钱了。因此尽快拍卖对银行有很大好处。 根据法律规定，银行可以在逝者过世后15天就拍卖，虽然他们通常会等3-6个月。
对于逝者的家属来说，时间线是什么样的呢？
应该在逝者过世后1个月内锁定律师，向法院递交解冻申请。
有遗嘱法院审核3-6个月，无遗嘱法院审核8-12个月。 时间刚好赶在银行拍卖完毕之前。
切记，银行在得知逝者去世后，就会立刻冻结所有账户，停止房贷的 PAP。从那一刻开始，拍卖的倒计时就开始了。
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