按照近几年的房市，若年轻买家想靠自己的收入买房子，那通常只能买到80 到150万的房子。这基本上只有3个选择：买楼房 condo，小房子，或偏远的屋子。
很多人对此不满意，尤其是考虑到日后准备生儿育女。为了孩子，多数人对房子的大小以及地域（离好学校有多近）都有要求。
因此，最近有很多家庭找我（鼎正律所丁律师）咨询另一种可能性：跟父母合资买个好地域的大房子。 三代人一起居住，父母可以帮忙带孩子，年迈后也有人照顾，最重要的是，全家人可以享受优化的居住环境，这多好啊！
确实不错，不过除了经济方面的问题，大家需要先明白这其中的产权风险和税务。今天，我来对比下自己单独买房 vs. 跟父母（或其他人）合资买房的利弊，帮助大家做出最适合你们个人情况的决定。
房子到底是谁的？谁有决定权？
若自己单独买房，那产权就很简单了。所有跟房子有关的决定都可以屋主一个人做，并且卖房的钱会100% 归于屋主。 当然，这里要小心婚房。 就算是你一个人上房产证，只要房子成为婚房，那当你和配偶离婚或一方过世时，房子还是一人一半分。
但只要你们感情好，不离婚，这也不是个问题。 因为只要不离婚，卖房时所有的钱还是只顾屋主，就算房子是婚房。不过，一旦房子成为婚房，那所有的决定需要夫妻2人签字同意，才能完成。
那怎么样房子才能成为婚房呢？只有2个要求（1）房子在夫妻二人一人名下（2）夫妻2人日常居住在房子里。 关于（2），到底如何才能证明居住要求达到了呢？这很简单，只要夫妻的寄信和证件地址都是这个房子，并且房子没有100% 出租，那就可以证明居住的事实。
但要注意，有很多不负责任的房产律师是不会核实房子是否是婚房的。他们默认房子不是婚房（为了少些事），然后在没经过配偶同意的情况下，非法交接了卖房。为了避免这些律师的错误，配偶应该找专业房产律师注册一个“婚房声明” matrimonial home designation在房产上。这样，任何律师调查房产证时就可以看到注册，明白必须获得配偶的签字同意，之后才能过户。
相反，若你选择跟父母合资买房，3个人一起上房产证，那任何决定都需要3人一致同意，才能通过。这包括房子的出售，出租，和贷款。
关于婚房问题，房子有可能会变成两对夫妻的婚房 – 你和你配偶的，以及你父母的。如果在父母和配偶之间，你更相信父母，那你也可以选择（1）你不上房产证，只让父母上房产证 （2）不跟配偶结婚，只跟她同居 。这两种方式都会避免房子成为你的婚房，意思就是配偶是无法分到房子的。
卖房或屋主过世后，税怎么算？
要计算税，那需要考虑2件事情。
第一，
你和父母是以联名 (joint tenants) 还是百分比（tenants in common） 的方式持有房产的？若是联名，那当任何屋主过世后，房产律师可以直接把房产过户给余下的联名屋主。不需要遗嘱，也不需要交1.5% 的遗产认证税。 当然，前提是房子不是婚房。 若是婚房，那就算是联名，你过世后房子也不能直接归于联名的父母。你的配偶需要先分到她婚房的部分，之后的拥有权才能给与父母。
相比之下， 百分比代意思就是在房产证上，你和父母拥有的比例是写成一个百分比，比如每人33.3%。当任何屋主过世后，他的百分比会根据遗嘱或遗产法分配。在房屋过户前，遗产执行人必须向法院申请遗产认证，并且付1.5%的认证税。 这些都完成后，房产才能按照遗嘱过户。
若要比较，联名的好处就是不需要做遗产认证和付1.5% 的认证税。但同时也代表在你百年后，房产必须给与其他的联名屋主，不能被其他人继承。假设你想在遗嘱里写，你过世后房子归配偶和孩子，那是无效的。 因为根据房产证，房子会100% 分配给同为屋主的父母。
百分比的好处就是可以让屋主在遗嘱里随意指定下一任屋主。 坏处就是在过户前需要完成遗产认证和交1.5% 的认证税。
第二，
要看房子是否是所有屋主的自住房。当任何屋主过世后，他们的房子算是卖给了余下的联名屋主或遗产受益人。 自住房出售是免税的，但投资房出售会产生昂贵的增值税。 最省税的方式是继承上一任的自住房，而不是投资房。
在加拿大，每对夫妻都有一套自住房名额。 也就是说，最省税的方式就是你父母的自住房产权只属于他们（你不在他们的房产证上）。 这样，当他们传承给你时，你不需要付增值税，只需要付1.5%的认证税（通常比增值税低很多）。 而你和配偶是你们自住房的唯一屋主，这样当你们传承给孩子时，他们也是无需交增值税的。
相反，若你和父母都在房产证上，那你们就浪费了一个自住房免税的名额。 你们2代人只享受了一套自住房的税务优惠，而不是两套。
卖房时也是同样的操作。只要房子是自住房，那3个卖家都不需要交税。 如果房子是任何卖家的投资房，那他拥有的比例就需要交增值税（若是联名，那就是所有屋主都拥有同样的比例。3个人联名就代表每人拥有33.3%）. 常见的是房子是你的自住房，因此卖房盈利中的33.3% 不需要交税。但因为房子是爸妈的投资房，卖房盈利中的66.6% 是需要交增值税的。
贷款如何处理
贷款是按照所有屋主的综合收入去评估的。 因此，若还有房贷，那任何时候增加或减少屋主都需要从新申请贷款。 但更改房产的拥有比例无需获得贷款的同意。比如，房子是爸妈的投资房但是儿子的自住房。为了卖房时省税，可以把比例更改为儿子99%，父母1%。 通过房产律师更新就行，不需要从新申请贷款。
为什么呢？因为就算你只是1%屋主，贷款可以要求你还100% 的贷款（这点贷款合同上有写）。 因此，他们无所谓你持有的比例，只要你在房产证上，那就行了。
还有，当任何一个屋主百年了，那也等于需要从房产证上减少屋主。
若所有屋主是以联名持有，那房产律师去掉过世的屋主是不需要贷款同意的。 但等下次贷款需要续约时，余下屋主需要从新申请贷款。
若不是联名持有，那其他屋主或者遗嘱里指定的受益人需要立刻从新申请贷款。 在等待批准的同时，遗产律师去向法院完成遗产认证。这样，受益人可以同时获得法院以及贷款批文。有了这两样文件，房产律师才可以过户给受益人。
若受益人不想申请贷款，可以选择把遗产房卖掉。用出售的钱把余下贷款付清。但无论是做哪种决定，都需要通知银行。不然在房贷跳票的6个月内，银行通常会开始拍卖遗产房。 如果屋主不想让受益人到时候那么狼狈，也可以先准备好人寿或贷款保险，确保百年后受益人继承的资产是没有债务的。
总结
究竟应该是自己买一个偏远的小房子，还是跟父母合资买一个在黄金地段的大房子呢？两种选择都有利有弊，尤其在产权，税务，和贷款方面。 希望在阅读这篇博客后，大家有足够信息能做出最适合你们情况的决定。
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