近几年房价的飙升，让越来越多的人把目光放在了楼花上。不管是投资还是作为第一套房，通常比二手房容易负担。
但是，从购买楼花到交接通常需要好几年的时间。如果买家在这段时间内过世了。会发生什么呢？
我们近期有个案子，在准备遗产解冻申请的过程中，建筑商通知买家新房要准备交接了。但因为买家过世，即使当初是多个买家签的合同，建筑商也必须看到逝者的法院批文（estate certificate），确定合法执行人，才会同意房产过户。如果遗产执行人或者其他的买家无法在交接日期前提供批文，建筑商可以合法的把楼花卖给其他人，并且扣下定金，作为弥补延迟交接的损失。
可惜的是，在我们的案子里，因为遗产执行人几个月的反复拖延，导致法院无法按时给批文。建筑商在交接当天就终止了楼花买卖合同，并且把定金作为罚金收走。逝者的孩子和父母再也无法拿到这套房子了。
那么， 我们应该怎么处理？第一，买了楼花要立刻写遗嘱。我们之前的文章里说过，写遗嘱的最好时机是买了房子后。这其实也包括楼花。第二，遗产执行人应该以最快的速度找有经验的遗产律师，说明情况，并且积极的配合律师以最快的速度完成法院申请，同时帮助律师向建筑商申请交接延迟。
遗产解冻批文（certificate of appointment of estate trustee）要多久才能批下来？
我相信不少读者现在会问：“解冻批文可能赶得上交接么？”
那么，我们来说一下，遗产申请从开始准备到法院批准，到底要多久。
这取决于以下三个因素。
逝者是否写了有效遗嘱
法院最大的顾虑是遗产给谁。一份有效的遗嘱可以完全打消任何法官的担心。一份好的遗嘱还可以帮受益人省钱。
在有遗嘱的情况下，法院的审核时间通常是3-6个月
而在没有遗嘱的情况下，法院的审核时间通常是2年及以上。
当然，有经验的律所可以缩短这个时间。到今天为止，我们完成的最快有遗嘱申请是一个月，无遗嘱申请是10个月。在这两个案子中，顾客积极的配合也起到了至关重要的作用。
从申请递交到法院批下来的时间里，资产是不可以动的。这包括任何房产买卖，任何人不可以挪用遗产里的现金来完成交接。建筑商也必须见到批文才会完成交接。
从时间段来说，有遗嘱的申请明显更容易赶上交接。那么，这里要注意的就是遗嘱的有效性。一份好的遗嘱必须符合8个要求，法院在上面的要求是非常严格的。请看我们之前的blog详细讲解这8个要求：
https://cn.varitylaw.ca/2023/02/13/what-is-the-purpose-of-a-will/
任何不符合以上8个要求的遗嘱都会被判无效。
是否有一份清晰，有效的遗嘱可以直接影响到申请会不会在房屋交接前批下来。
遗产执行人是否长期住在加拿大
在法院审核的过程中，第二大的顾虑是谁来处理遗产。当执行人拿到法院批文后，通常需要约1年的时间才能完所有遗产分配。这一年内，执行人打交道的绝大部分机构，都要求执行人当面去处理所有手续。
因此，法院几乎不可能让一个无法在加拿大长期居住的人去处理分配事宜。 他们尤其不相信外地人会按时，准确的付清认证税和收入税。
所以，遗嘱上最好指定一个当地人为执行人。在万不得已的情况下，可以选择遗产律师做执行人，但律师至少要收总遗产额的5%作为服务费。
逝者若一定要指定外地人做执行人，那就必须写遗嘱。若没遗嘱，法院通常会驳回整个申请，要求家属从新选一个当地人。或者把整个申请过程拖上几年。
所以，在遗嘱上指定一个认真，负责的当地人来做执行人，也能决定申请能不能在交接前批准。
是否有未成年受益人
法院第三大的顾虑，就是未成年受益人。很多人买房都是想要孩子或者有了孩子。因此，遗产房有未成年受益人就很普遍。但任何批文的申请，只要出现了未成年人，就会立刻麻烦很多倍。法院会要求儿童律师（Children‘s Lawyers）的介入，并且还会提出很多附加的要求。详情请看我们之前的视频：
https://www.youtube.com/watch?v=nkUlJymuyBM
简单来说，有未成年人，审核时间是2-5年。那么，如何避免这个问题？只有两种方式，第一，不把未成年人写进遗嘱。第二，遗产执行人必须在一到两周内买bond insurance，用这种方式催促法院先提供批文，以执行人的名义完成房产交接。之后产生的问题，再慢慢解决。
除了用以上的方式来加速遗产批文的获得，也可以同时跟建筑商申请延期交接。
那么，
谁可以去跟建筑商沟通逝者楼花的事宜？
按照法律，遗产执行人或其律师可以与建筑商进行沟通。实际上，建筑商为了避免责任，通常会要求直接和律师对话。 因为过户房产是件很大的事情，建筑商必须看到法院批文并明确指明执行人，才会放心完成交接。
很多楼花也是需要贷款的，因此执行人或受益人需要以自己的名义申请贷款，贷款批准后才能获得楼花。以我们的经验，在法院审核的过程中就可以同时申请贷款。这样，当遗产批文下来，贷款同时可以拿到，交接也会顺利很多。
当然，有经验的律所会用房产交接为由，催促法院为申请插队。同时用法院申请进度的报告，要求建筑商推迟交接日期。在我们过去的案子里，这种方式一直是非常有效的。
在多方面的努力下，执行人及时拿到了遗产批文。那么，接下来：
逝者的楼花必须保留，还是可以转让给他人？
这完全取决于建筑商是否允许任何屋主转让楼花。要看两点：第一，新屋主是否有足够的本金以及贷款（mortgage pre-approval） 去顺利交接房子。第二，距离交接日期还有多久。若新屋主有经济能力，并且交接日期还远，那建筑商通常都会同意转让（他们会收服务费，与一般楼花买卖一样）。但如果找不到合适的新买家，或交接迫在眉睫，那建筑商不会同意转让。
如果不进行楼花转让，那么遗产执行人要以逝者的名义先交接，之后再找买家接手，或者转到受益人名下。
总结
我们经常跟大家说，只要你在加拿大买了房子，就一定要写遗嘱。这也包括任何还没有交接的房产。一份合格遗嘱，可以保证资产留在自己家里。一份好的遗嘱，可以帮几代人守住资产。
从建筑商通知,到楼花过户通常只有几周到1个月的时间。如果屋主在等待楼花交接期间去世，受益人和执行人一定要立刻雇佣律师递交遗产解冻申请。
欢迎对房产或遗产有问题的朋友们用链接给我们预约首次免费咨询：
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