大家好，我是鼎正律所的丁律师。 最近有很多客户来找我，说他们在不知情的情况下签署了房产买卖交接文件，导致现在遇到了很多问题。常见的麻烦包括：
- 不在房产证上的配偶对于婚房的权力
- 自住房和投资房的税收分别
- 房产传承过程中遇到的困难和费用
当我问他们，交接时律师是否有解释文件里的细节和选项，他们一致说没有。律师只告诉他们必须签署这些常规文件才能交接。无奈，那就代表他们无法追究律师的责任。 从法律的角度来说，是他们自己选择签署这些文件的，这就代表他们同意了文件里的所有细节，不管他们是否有看懂。
为了帮大家避免这些问题，今天我来总结房产买卖交接的三大重要事项，以及每个尽职的房产买卖交接律师都应该为客户做些什么。
审核房产买卖合同
房产买卖合同，也就是大家常说的 Offer 或者 Agreement of Purchase and Sale, 是一份有绝对法律效应的文件。 这个合同通常是房产经纪写，然后买卖双方签字。
若 Offer 还没有签署，或者上面有律师审核条款 solicitor review condition ，那在律师审核并且找到法律问题后，买卖双方还可以退出合同。 但如果已经签署了，并且没有审核条款，双方就不能轻易退出。违约方必须弥补另一方所有的金钱损失（对此请看我们的视频：https://youtu.be/-7sXpkR3kyg）
那 Offer 上都可能会出现什么法律问题呢？
管理处文件 Status Certificate
首先，如果购买的房屋有管理处，那律师一定要审核大楼管理文件 status certificate.
有管理处代表你每个月都需要付管理费。Status certificate 上会写明每个月的管理费是多少，以及近期是否会增加管理费。 这里要注意的是，不仅仅是公寓才会有管理处。只要房子不是Free Hold， 都会有管理处。
Status certificate 上通常不会写管理费都包括什么。这点需要一个尽心的律师跟管理处去亲自确认。有些管理费包括水电，煤气，和网络。有些则什么都不包括，只管日常维修走廊，前台，停车场，这类公用场地。
Status certificate 上还会说管理处是否有任何官司和其他法律事宜会连累所有屋主。如果有任何官司输了并且管理处的保险不够付清赔款，那这份损失会平坦到所有屋主身上。
更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2023/06/22/status-certificate/
房子里的家具和装潢都归谁？
还有，律师应该跟客户或经纪核实，房子里的家具和装潢都归谁。在买卖合同里有个条款叫 Chattels included. 这个意思是，任何列在这个项目里的家具都会被卖家留下，跟着房屋一起卖给买家（不需要再多收钱）。同时，这也代表任何没列在这项的家具都可以被卖家拿走，不留给买家。 家具 (chattels) 的定义就是没有连着房子的墙，地板，或天花板的物品，包括桌椅，冰箱，洗衣机等。
Fixtures excluded 意思是，任何列在这项里的装潢都会被卖家拿走。任何没列出的都会被卖家留下。 装潢的定义就是任何连着房子的物品，包括定在墙上的书架，装在地板上的写字台，纕在天花板上的水晶灯等。
Rental items 是任何卖家租的器材，通常需要付月费或年费。任何列在这项的出租器材都必须被买家继承，这代表买家需要继续付租金直到原始租赁合同结束为止（这类合同通常是10-20年）。 没有列出的器材则必须在交接前被卖家买断。
更多细节请看这个视频：https://youtu.be/TDlA8J749_U?list=PLQTbhKloe1HUKQNpR23eBaaAjpAbuUDyR
做尽职调查（Due Diligence）
审核完买卖合同后，房产交接律师需要做尽职调查。
土地调查 Title Search
房产律师需要查你准备购买的房子上是否有任何法律问题是需要你继承的。比如官司，债务，非法装修等。
很多人认为，只要这些问题不是由我制造出来的，那么原房主应该为此负责。 但实际上，这些问题是跟着房子走的。原因是制造这些问题的人不一定有钱赔偿。但他们持有的房产是值钱的。因此，债主们会把债务注册在房子上。这样，就算房子过户给了其他人，债主还是可以随时通过拍卖房子的方式而讨回他们的债。
因此所有注册在房子上的债务，官司，和其他问题必须在交接前解决。 不然就会被无辜的买家继承。
法院债券调查 Writ Search
律师还需要调查法院记录，看卖家是否有任何法院债券。
当一个人在法院输了官司，并且被法官要求付一定金额的赔偿金，在赔偿付完之前这个人的名字上就会登记一个法院债券，我们通常叫做writ。Writ search 的目的就是要确保卖家没有在司法机构里欠钱，因为法院有权利拿欠款人的房产来抵押。
如果任何卖家在交接前有法院债券，那必须在交接时解决。卖家可以用卖房的钱付清债券。 不然，买家的律师可以合法拒绝交接。
法院债券是一个非常古老的系统，至今还是用人名来做检索，因此经常会出现“重名”的问题。我们来举一个例子，假设张三因为欠前妻抚养费在法院有一个writ。同时，卖家的名字叫 “张三丰”。当通过法院来进行writ Search。系统会认为张三丰和张三可能是同一个人。
这时，唯一能还卖家清白的方式就是向债主的律师要一份信，说明卖家不是欠钱的那个张三。 多时，债主的律师出这封信是需要收几百块钱的。若想成功交接，卖家只能交这笔钱。
产权保险 Title Insurance
土地调查和债券调查只能查出记录在案的最明显，最普遍发生的问题。任何其他小概率的问题，比如非法装修，环境污染，欠水电费等，很多律师会选择不进行调查。
这些律师选择依赖产权保险 title insurance. 这是一个买房时很有必要的保险。当你有贷款时，银行会要求你必须购买产权保险。 任何律师没有调查出来，并且不知道的法律问题，产权保险都会负责, 包括以上说的问题。
产权保险最高赔偿房子的交易金额。因此，保金也是根据买房金额而定的。 产权保险只需要在买房时交一次，并且一直有效。直到买家把房子卖掉或转让给其他人为止。
因为多数房产会随着年头而涨价，因此我们有不少持有房产10年以上的客户会跟我们再次购买产权保险。 这样，保额就不是十年前的交接金额了。新保险保护的是房子现在的市价。
解释贷款文件
做完尽职调查后，律师需要去准备贷款文件。为了确保交接能按时完成，买家要确定律师能在交接1-2周之前获得贷款指示。因此，你的贷款批注mortgage approval 应该至少在交接前2周完成。
贷款文件的条款十分繁琐，我们会专门做另一个博客细讲。 在这里我说一下最重要的两点。
- 第一，贷款的放款金额和注册金额往往是不同的。举个例子，假设银行实际给了你50万的贷款金额，但他们要求律师必须要注册100万的金额在房产证上。
原因是银行想把房产的整个市价做为贷款金额注册上去。这样，他们可以避免你跟其他银行再次贷款。银行希望当你需要更多钱的时候，你会找他们做二次贷款。
当然，银行最多也只能让你还本金加上利息。银行不能说放了50万，注册了100万，因此让你还100万。 最终你还是只需要还50万加上利息。
更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2019/07/10/attention-to-collateral-mortgage-at-banks/
- 第二，你还贷款的时间和金额。几乎所有贷款都是 closed term。这个意思是，就算你明天中了彩票，有足够的钱一次性还清余下贷款，银行还是会收足利息。 银行管这个叫 prepayment penalty. 通常，你每年最多可以免费多还 30% 的本金 – 这个具体金额要看你的贷款条款。 若你想还更多的钱，那银行会收你利息罚金。
若你提早把房子卖掉，也需要付利息罚金。假设你跟银行的贷款 term 是3年，结果你购房1年后就把房子卖掉了。而在卖房时，你必须一次性付清余下贷款，这样买家才不会继承你的贷款。因为只过了1年，银行通常会收很高的利息罚金，几万的金额并不少见。
更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2022/06/02/reduce-interest-penalties/
如何上房产证
这个是一项无比重要，但多数律师经常不跟客户解释的事项。在加拿大，你可以以 joint tenants, tenants in common, 或婚房配偶的方式上房产证。对此，请看视频解释：
上房产证的3种方式：https://www.youtube.com/watch?v=Z7mECF_-NyM
婚房深度解释：https://youtu.be/bPGY44Wrchk
总结
房产买卖交接有以下三个主要部分：
- 双方签署买卖合同，这份文件俗称为 Offer. 合同最好先找律师审核后再签，或加个审核条款。
- 买家的房产律师要做尽职调查，这包括土地和债券调查。任何律师选择不调查的小概率风险，只能通过产权保险来保护买家。 若买家准备贷款，那银行都会要求律师帮买家购买产权保险，不然就不会放贷。
- 买家的贷款文件以及双方的过户注册。 这个步骤是最需要律师为你做长远计划的。贷款条款里的细节会影响到你下面的1-30年，因为大部分贷款都可以最多续30年。 而如何上房产证直接干系到你下面几十年的决定，直到你选择出售房子，或把房子传承给下一代。
做为房地产买家或卖家，你不需要知道房产交接的每一个细节。但你需要知道所有跟你有关的重要选项，并且你要明白房产交接是个需要做长远计划的投资，而不应该是草草做决定的一次性交易。
欢迎对房产交接和房贷融资（民宅或商房）有问题的朋友们跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese
