大家好，我是鼎正律所 VarityLaw的丁律师。专场是遗产，房产，公司商业法。
我和鼎正团队已经处理过几千个房产案子了。无奈，至今还是会遇到很多客户因为不知道以下的重点，所以交接时有惊无喜，十分不悦。
我来简短的分析下安省不同房产类别交接时的利弊：
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新房 pre-construction; 卖家：建筑商 builder
好处：
- 普遍比买二手房便宜的多。
- 小额首付，分多年陆续给建筑商。
坏处：
- 没有控制权 – 建筑商说何时交接就何时交接。就算交接那年房价跌了，贷款很难申请 + 利息高，你做为已经签署了合同的买家，还是得必须按时交接。
- 如果你买的是楼房，通常你得先做为租客入住新房，每月交租金 (occupancy closing). 等到房子的法律文件完成后（普遍在 occupancy closing 之后的6个月- 1年），建筑商才会过户让你成为屋主。
- 没有说话权 – 签署了合同后，建筑商对买家意见基本上是完全无视。买家经常抱怨成品跟宣传手册不同，以及final closing 没有给足通知。建筑商都无视。法律上也很难追究他们（他们买卖合同写的很好，完全保护建筑商）。 建议签署 买卖合同之前让律师审核。
- 上万的服务费 – 在 final closing 时，大部分建筑商会收 1-3 万的服务费，这点已经在买卖合同上写明。 若想避免，一定要在签署合同前让律师审核，并且要求建筑商在合同里加个服务费封顶条款。
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二手房 resale home；卖家：其他屋主
好处：
- 更多机会商谈bargaining power – 跟建筑商不同，因为卖家也是屋主，因此买家有更有说话权。但任何商谈结果必须通过律师落实在 Offer 上。 不然卖家以及其律师在交接时都不想处理。 举个列子：买家要求卖家把后院的playground 撤掉拿走，但没有写在 Offer 上。结果交接时卖家拒绝处理，买家按照法律要求还是得按时交接，结果自己花了1万请人拆除拿走了
- 确定性 – Offer 上说哪天交接就是哪天交接。买家可以提早策划贷款，搬家日期等。而且还可以加 financing condition, 这样确保贷款成功后才会购买。
坏处：
- 跟新房不同，二手房可能有很多损坏和折旧。交接前一定要验房。
- 二手房购买价格通常比新房贵很多
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遗产房 estate property; 卖家：逝者的家属（执行人）
好处：
- 很多逝者的家属都急着把遗产房立刻出售，因此买家有机会谈到一个好价钱
- 大部分遗产房都是自住房，逝者过世后房子就空了。因为是空房，交接前买家可以多次去验房，不需要提前确保屋主不在家。
坏处：
- 有些买家会忌讳购买曾有人去世的房子。但也有可能逝者是在医院或养老院百年的。对此卖家应该查清楚
- 如果遗产房已经空了很久了，那可能会有很多地方需要维修。买家一定要谨慎验房
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商房 commercial property; 卖家：企业家
商房的定义就是用来做生意/开店的，而不是用来自住的。 要点是房子的“用处”而不是构造。
好处：
- 跟二手房一样，因为商房都是从企业家手里买来的，因此买家有很多机会商谈细节 bargaining power。同样的，任何商谈的结果一定要通过律师落实在 Offer 上。 尤其是一定要卖家承诺买家对于商房的用处（比如想开个幼儿园）是被政府批准的（这个商房政府批准可以开幼儿园）
- 很多商房也是用来出租的。如果遇到个好租客，那买家在交接后就能每月获得租金。但长达5-10年的商租合同一定要找律师仔细审核
坏处：
- 商房交接比民宅要复杂很多。需要精通房产 + 商业法的律所处理。以下是几个要点：
买家对商房的所有用途是否已经获得政府许可。（举个例子，“学校”和“托儿所”是两种完全不一样的许可）
卖家是否做过任何非法装修，导致买家必须在交接后改正？商房是否能得到消防许可？
买家是以自己名义还是公司名义购买该商房？（房产类别与拥有方式无关，只跟其使用方式有关。）
卖家再交接后是否准备留下培训买家一段时间？（通常商房的出售跟随着生意，因此多数买家会要求卖家必须留下培训一段时间）。
卖家是否需要签署非竞争协议？还是可以随便去其他地方开始一个类似的生意？
- 如果买家准备继承商房的租客，那要明白他们没有民宅租客稳定。不管怎么样，民宅租客必须得有地方住，因此需要按时交租金。但商房租客可以选择去其他地方营业，或者直接在家营业。所以你的商租合同特别重要 – 若租客违约，你需要能立刻把他赶走然后迎来好的新租客。
欢迎对任何房产交接有问题的朋友们微信 varitylaw 或点击这里跟我们预约咨询
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