为什么呢？

因为唯一有法律效应的是签署的 Offer。而不是中介做的 listing, 也不是买家自己首次看房时，对于房子的评估和印象。

也就是说，如果买家首次看房满意，那一定要在 Offer 上写清楚 ：卖家从现在到交接之前不可以对房子造成任何损坏或改变。 这个条款写的越具体越好。如果没写，那法律只会在有很大损坏时才会保护买家。案例证明，很大损坏substantial damage 包括房子被火烧了(Pordell v Crowther)…

还有，解决方式最好也提前写在 Offer 上。若房屋有损坏，买家是要求卖家必须：

(a) 修补？ 但如何保证卖家能修补到买家满意的程度？

(b)  赔钱？赔多少钱？

(c）买家可以退出不买了？

如果Offer上没写这些，那买家是绝对不可以因为房屋损坏而退出不买的。除非损害特别大，属于 substantial damage，造成卖家根本违约（详情请点击这里）。

早些发现损害还可以要求卖家修。但他是否能修到买家满意的程度就说不定了。 太晚发现损害就只能要求赔钱（降低购买金额）。陪多少钱最好写在 Offer 上，不然买家就需要提供装修师傅的估价单了（修补损坏需要多少钱）。如果卖家不同意估价单，自己又去找其他装修师傅提供更便宜的报价，那就是无止尽的继续争执下去了。

最后，如果购买的不是楼房，那一定，一定，一定要验房。 我自己买房子，验房后就直接要求卖家花了 $5000 修了窗户。我的客户验房后发现很多自己无法找到的损坏。商谈之后，卖家直接同意把购买金额降低了好几万。

这里说的验房是有个property inspection 条款在 Offer 上。这样验房不满意，买家可以直接反悔不买房子，拿回全部定金。

首次看房时觉得特别好，交接时房子面目全非。这是我不希望任何买家经历的事情。但无奈我们经常见到这种情况发生。 最好的防范是：

• 一定要找专业人士验房，并且把验房条款 property inspection clause 写在 Offer 上
• Offer 上要具体要求房屋从首次看房时到交接之间不能有任何损害。如果有，那写明解决方式 – 卖家修补，卖家赔钱（多少钱），还是买家可以退出不买了。
• Offer 上写清楚 – 买家最后一次看房要定在交接前一天或交接当天早上。这样买家可以审核卖家搬家过程中是否损害了房子。

不知道怎么写这些条款？没关系，在Offer 上加个 solicitor review condition 律师审核条款。买家再把自己锁进合同之前，让你的房产律师加上所有必要的保护条款。

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在Offer firm 之前，买卖双方需要确保所有债务都能付清。这包括：

1. 房贷 mortgage 和 line of credit – 不需要看注册金额，要看最新 mortgage statement 上的金额

2. 法院债券 writs – 这是卖家欠了别人的钱或输了官司的赔偿。在法院那边注册。若卖家没钱还，那债主可以把房子拿去还债

3. 地税和水电费 – 若卖家没还清，那市政府和水电公司只会找现任屋主的麻烦。

4. 非法装修 work order – 如果卖家做了非法装修，那市政府发现后会让现任屋主花钱把非法装修拆除，把房子回到合法的状态。

5. 家具债务 PPSA – 有些昂贵的家具，比如冰箱，家庭影视系统，古董等没有被卖家买断（是分期付款）。通常这些家具会随着房子一起卖给买家。这些债务一定要在交接前清了。

6. 出租器材 Rental Items – 像热水器，太阳板这类的出租器材普遍是收月费，并且合同长达10-20年。买家一定要了解清楚月费金额，合同长度，和器材质量。

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在这么紧迫的时间里，多数客户还有这样的误解：去银行签了贷款合同 mortgage commitment 后，银行会立刻放款给律所交接。这个理解完全不正确哦。

大部分银行贷款的时间线是：

1. 签完 mortgage commitment, 银行1-2周内给律所发贷款指示 mortgage instructions
2. 之后，律所再花1-2周准备所有银行需要的文件和保证，然后银行才放钱

当然，有经验的律所也可以很快完成，不过这很不理想。虽然我们上个案子再获得 mortgage instructions 1天后就完成了，但这期间如果出了任何插曲（比如客户的名字跟其他欠债人的名字是一样的 à 律师需要债主出信证明客户没有欠债），那肯定无法按时交接。轻则导致利息罚金，重则导致建筑商收回本金，把房子卖给其他人。

因此，在收到 occupancy closing 通知时，屋主们就应该获得 mortgage pre-approval (我知道 RBC 的 pre-approval 是一直有效的)。 然后收到 final closing 通知后立刻签 commitment。若已经被通知 final closing 了，那一定不要再花时间慢慢挑选贷款了。

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我和鼎正团队已经处理过几千个房产案子了。无奈，至今还是会遇到很多客户因为不知道以下的重点，所以交接时有惊无喜，十分不悦。

我来简短的分析下安省不同房产类别交接时的利弊：

1. 新房 pre-construction; 卖家：建筑商 builder

好处：

• 普遍比买二手房便宜的多。
• 小额首付，分多年陆续给建筑商。

坏处：

• 没有控制权 – 建筑商说何时交接就何时交接。就算交接那年房价跌了，贷款很难申请 + 利息高，你做为已经签署了合同的买家，还是得必须按时交接。
• 如果你买的是楼房，通常你得先做为租客入住新房，每月交租金 (occupancy closing). 等到房子的法律文件完成后（普遍在 occupancy closing 之后的6个月- 1年），建筑商才会过户让你成为屋主。
• 没有说话权 – 签署了合同后，建筑商对买家意见基本上是完全无视。买家经常抱怨成品跟宣传手册不同，以及final closing 没有给足通知。建筑商都无视。法律上也很难追究他们（他们买卖合同写的很好，完全保护建筑商）。 建议签署 买卖合同之前让律师审核。
• 上万的服务费 – 在 final closing 时，大部分建筑商会收 1-3 万的服务费，这点已经在买卖合同上写明。 若想避免，一定要在签署合同前让律师审核，并且要求建筑商在合同里加个服务费封顶条款。

2. 二手房 resale home；卖家：其他屋主

好处：

• 更多机会商谈bargaining power – 跟建筑商不同，因为卖家也是屋主，因此买家有更有说话权。但任何商谈结果必须通过律师落实在 Offer 上。 不然卖家以及其律师在交接时都不想处理。 举个列子：买家要求卖家把后院的playground 撤掉拿走，但没有写在 Offer 上。结果交接时卖家拒绝处理，买家按照法律要求还是得按时交接，结果自己花了1万请人拆除拿走了
• 确定性 – Offer 上说哪天交接就是哪天交接。买家可以提早策划贷款，搬家日期等。而且还可以加 financing condition, 这样确保贷款成功后才会购买。

坏处：

• 跟新房不同，二手房可能有很多损坏和折旧。交接前一定要验房。
• 二手房购买价格通常比新房贵很多

3. 遗产房 estate property; 卖家：逝者的家属（执行人）

好处：

• 很多逝者的家属都急着把遗产房立刻出售，因此买家有机会谈到一个好价钱
• 大部分遗产房都是自住房，逝者过世后房子就空了。因为是空房，交接前买家可以多次去验房，不需要提前确保屋主不在家。

坏处：

• 有些买家会忌讳购买曾有人去世的房子。但也有可能逝者是在医院或养老院百年的。对此卖家应该查清楚
• 如果遗产房已经空了很久了，那可能会有很多地方需要维修。买家一定要谨慎验房

4. 商房 commercial property; 卖家：企业家

商房的定义就是用来做生意/开店的，而不是用来自住的。 要点是房子的“用处”而不是构造。

好处：

• 跟二手房一样，因为商房都是从企业家手里买来的，因此买家有很多机会商谈细节 bargaining power。同样的，任何商谈的结果一定要通过律师落实在 Offer 上。 尤其是一定要卖家承诺买家对于商房的用处（比如想开个幼儿园）是被政府批准的（这个商房政府批准可以开幼儿园）
• 很多商房也是用来出租的。如果遇到个好租客，那买家在交接后就能每月获得租金。但长达5-10年的商租合同一定要找律师仔细审核

坏处：

• 商房交接比民宅要复杂很多。需要精通房产 + 商业法的律所处理。以下是几个要点：

买家对商房的所有用途是否已经获得政府许可。（举个例子，“学校”和“托儿所”是两种完全不一样的许可）

卖家是否做过任何非法装修，导致买家必须在交接后改正？商房是否能得到消防许可？

买家是以自己名义还是公司名义购买该商房？（房产类别与拥有方式无关，只跟其使用方式有关。）

卖家再交接后是否准备留下培训买家一段时间？（通常商房的出售跟随着生意，因此多数买家会要求卖家必须留下培训一段时间）。

卖家是否需要签署非竞争协议？还是可以随便去其他地方开始一个类似的生意？

• 如果买家准备继承商房的租客，那要明白他们没有民宅租客稳定。不管怎么样，民宅租客必须得有地方住，因此需要按时交租金。但商房租客可以选择去其他地方营业，或者直接在家营业。所以你的商租合同特别重要 – 若租客违约，你需要能立刻把他赶走然后迎来好的新租客。

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在加拿大离婚财产如何分割？

在安省（加拿大），当夫妻2人离婚分家产时，法院会应用一个很复杂的计算方式。简单来说，婚前资产在婚内的增值会平分。也就是说，法院会用两个时间段看婚前资产 – 从结婚那天到离婚那天。这其中的增值是夫妻一人一半分。 而婚后资产的整个价值都需要平分。

什么是婚房

首先要搞清楚婚房的定义，婚房是在夫妻1人名下，但他们共同自住的房子，是个列外。整个婚房的市价都会平分。 婚房可以是多套房，比如一个自住房principal residence和一个度假房 cottage. 若想把损失控制到一套房子上，夫妻2人需要共同签字，跟房产律师在一套房子上注册婚房申明 matrimonial home designation. 更多信息请看我们的视频：https://youtu.be/bPGY44Wrchk

如果只有一人愿意签字注册婚房，那只对于不在房产证上的配偶有帮助。只要你能证明那套房子是在你配偶名下，并且是你们日常居住在里面，那你可以单方面签字让律师注册婚房声明在上面。这样能确保你配偶不可以在你没有签字同意的情况下出售房子，或用房子再次贷款 refinance. 更多请看我们的网站：https://cn.varitylaw.ca/family-transfer-and-estate-property/

离婚时分资产是给与已婚夫妻的权力。同居情侣无法分资产，最多只能找律师去起诉对方给与自己抚养费。

以下是安省官网的核实：https://www.ontario.ca/page/dividing-property-when-marriage-or-common-law-relationship-ends

如何保护父母给我的钱？

当然，大部分父母给孩子钱都不希望他们的配偶可以分走，尤其是当配偶已经准备跟自己孩子离婚了。对此，有以下的防范措施 （都有时间限制，因此要尽快完成）：

1. 如果父母在孩子婚后，给孩子钱购买在他一人名下的投资房，那父母可以通过律师写赠送信 gift letter 。说明钱是给与孩子个人，而不是给与他们夫妻两人的。
2. 父母可以通过遗嘱在百年后再把钱和资产给孩子。遗嘱里应该有具体条款，说明这个遗产是只属于孩子个人，不属于夫妻两人的 exclusion from net family property （更多信息，看我们的网站：https://cn.varitylaw.ca/wills-poas-trusts-legal-services/）
3. 父母可以通过购买保险把钱给孩子。给与孩子个人的保金赔偿，配偶是无法通过离婚获得的。
4. 孩子和配偶可以写婚姻合同，上面注明在离婚或分手时，资产怎么分配。婚姻合同可以在婚前或婚后写，但必须要在离婚之前写。而且，要确定写的时候双方还愿意签字。婚姻合同需要一个律师代表孩子写，另一个律师代表配偶审核。然后孩子，配偶，和双方律师都要签字。 婚姻合同必须透露孩子和配偶名下的所有资产。更多信息，看我们的网站： https://cn.varitylaw.ca/family-transfer-and-estate-property/

以上的所有解决方式都不能保护婚房被分割。

以下是安省官网的核实：https://www.ontario.ca/page/dividing-property-when-marriage-or-common-law-relationship-ends

如何保护婚房？

父母如果出钱给孩子购买了婚房，可以以自己的名字注册私人贷款在房子上。私人贷款的形式需要跟银行贷款一样。如果私贷是在孩子结婚前，或者房子成为婚房前（孩子和配偶入住前）注册，那只需要父母和孩子签字。 如果是之后，那需要配偶也签字同意。更多信息，请看我们的网站：https://cn.varitylaw.ca/refinance-and-private-lending/

根据立法 Land Titles Act, R.S.O. 1990, CHAPTER L.5 ：

房子上的注册贷款比任何没有注册的债务和权力具有优先权。 这也是为什么就算配偶离婚，他们也得先把银行的房贷还清，然后才能分房子剩下的余额。也就是说，只要父母的贷款的形式是跟银行贷款相似，那夫妻2人还是需要先还清父母的贷款，然后才能分房子的余额。

相似的意思就是，父母的贷款需要通过房产律师注册在房子上，以及有父母和孩子的签字。贷款上要注明本金，利息，和还款时间。而且，父母应该提供证明显示本金确实过户给孩子了（要从父母的账户直接到孩子的账户。不能经过多个亲戚转手）。

请看立法核实以上信息：https://www.ontario.ca/laws/statute/90l05

78(5) 如果房子有多个注册贷款，那最新注册的贷款有优先权，之后注册的贷款会排在之前注册贷款的后面。也就是说，第一个注册的贷款是第一优先权，第二注册的贷款是第二优先权，等等。

多时，父母的私贷是第二贷款，注册在银行的第一贷款后面。从法律的角度来说，父母的二贷是不影响银行的一贷的。

请看立法核实以上信息：https://www.ontario.ca/laws/statute/90l05

如果房子是孩子一人名下的投资房，那注册贷款时不需要配偶签字。只需要孩子（做为借款人）还有父母（做为放款人）签字。如果房子在夫妻2人名下，或者房子是婚房，那注册贷款是需要父母以及配偶双方都签字。 更多信息请看我们的网站：https://cn.varitylaw.ca/2022/08/08/protect-family-asset/

请看安省律师协会网站核实以上的信息：https://www.oba.org/the-intersection-of-family-law-and-real-estate-law/

总结

在加拿大离婚是个十分昂贵，漫长，和痛苦的过程。而且，加拿大离婚财产分割的原则是配偶是有权利分到婚房市价的一半，婚内资产的一半，以及婚前资产在婚内增值的一半。

幸好有很多防范措施，包括注册婚房声明（把损失控制到一套房子上），以父母的名义注册私贷在房子上，写遗嘱，以及写婚姻协议 （可以婚前或婚后写）。 这些保护都必须在夫妻感情破例，分居，或离婚开始前完成，不然就太晚了。

很多人会觉得这些法律措施可能会伤害夫妻感情。但以我们的经验，做完这些，多时夫妻感情反而会更好。毕竟夫妻是两个独立的个体，怎么都会有矛盾。当日后的争执点都已经提前商量好如何处理了，就无需争吵也不会担心彼此有隐瞒。

如果有天还是得离婚，那起码可以用几千块钱执行合同，和平分手；而不是花至少十几万的律师费去上离婚法庭。

欢迎对此有问题的朋友们跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese

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大家好，我是鼎正律所的丁律师。 最近有很多客户来找我，说他们在不知情的情况下签署了房产买卖交接文件，导致现在遇到了很多问题。常见的麻烦包括：

• 不在房产证上的配偶对于婚房的权力
• 自住房和投资房的税收分别
• 房产传承过程中遇到的困难和费用

当我问他们，交接时律师是否有解释文件里的细节和选项，他们一致说没有。律师只告诉他们必须签署这些常规文件才能交接。无奈，那就代表他们无法追究律师的责任。 从法律的角度来说，是他们自己选择签署这些文件的，这就代表他们同意了文件里的所有细节，不管他们是否有看懂。

为了帮大家避免这些问题，今天我来总结房产买卖交接的三大重要事项，以及每个尽职的房产买卖交接律师都应该为客户做些什么。

审核房产买卖合同

房产买卖合同，也就是大家常说的 Offer 或者 Agreement of Purchase and Sale, 是一份有绝对法律效应的文件。 这个合同通常是房产经纪写，然后买卖双方签字。

若 Offer 还没有签署，或者上面有律师审核条款 solicitor review condition ，那在律师审核并且找到法律问题后，买卖双方还可以退出合同。 但如果已经签署了，并且没有审核条款，双方就不能轻易退出。违约方必须弥补另一方所有的金钱损失（对此请看我们的视频：https://youtu.be/-7sXpkR3kyg）

那 Offer 上都可能会出现什么法律问题呢？

管理处文件 Status Certificate

首先，如果购买的房屋有管理处，那律师一定要审核大楼管理文件 status certificate.

有管理处代表你每个月都需要付管理费。Status certificate 上会写明每个月的管理费是多少，以及近期是否会增加管理费。 这里要注意的是，不仅仅是公寓才会有管理处。只要房子不是Free Hold， 都会有管理处。

Status certificate 上通常不会写管理费都包括什么。这点需要一个尽心的律师跟管理处去亲自确认。有些管理费包括水电，煤气，和网络。有些则什么都不包括，只管日常维修走廊，前台，停车场，这类公用场地。

Status certificate 上还会说管理处是否有任何官司和其他法律事宜会连累所有屋主。如果有任何官司输了并且管理处的保险不够付清赔款，那这份损失会平坦到所有屋主身上。

更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2023/06/22/status-certificate/

 房子里的家具和装潢都归谁？

还有，律师应该跟客户或经纪核实，房子里的家具和装潢都归谁。在买卖合同里有个条款叫 Chattels included. 这个意思是，任何列在这个项目里的家具都会被卖家留下，跟着房屋一起卖给买家（不需要再多收钱）。同时，这也代表任何没列在这项的家具都可以被卖家拿走，不留给买家。 家具 (chattels) 的定义就是没有连着房子的墙，地板，或天花板的物品，包括桌椅，冰箱，洗衣机等。

Fixtures excluded 意思是，任何列在这项里的装潢都会被卖家拿走。任何没列出的都会被卖家留下。 装潢的定义就是任何连着房子的物品，包括定在墙上的书架，装在地板上的写字台，纕在天花板上的水晶灯等。

Rental items 是任何卖家租的器材，通常需要付月费或年费。任何列在这项的出租器材都必须被买家继承，这代表买家需要继续付租金直到原始租赁合同结束为止（这类合同通常是10-20年）。 没有列出的器材则必须在交接前被卖家买断。

更多细节请看这个视频：https://youtu.be/TDlA8J749_U?list=PLQTbhKloe1HUKQNpR23eBaaAjpAbuUDyR

做尽职调查（Due Diligence）

审核完买卖合同后，房产交接律师需要做尽职调查。

土地调查 Title Search

房产律师需要查你准备购买的房子上是否有任何法律问题是需要你继承的。比如官司，债务，非法装修等。

很多人认为，只要这些问题不是由我制造出来的，那么原房主应该为此负责。 但实际上，这些问题是跟着房子走的。原因是制造这些问题的人不一定有钱赔偿。但他们持有的房产是值钱的。因此，债主们会把债务注册在房子上。这样，就算房子过户给了其他人，债主还是可以随时通过拍卖房子的方式而讨回他们的债。

因此所有注册在房子上的债务，官司，和其他问题必须在交接前解决。 不然就会被无辜的买家继承。

法院债券调查 Writ Search

律师还需要调查法院记录，看卖家是否有任何法院债券。

当一个人在法院输了官司，并且被法官要求付一定金额的赔偿金，在赔偿付完之前这个人的名字上就会登记一个法院债券，我们通常叫做writ。Writ search 的目的就是要确保卖家没有在司法机构里欠钱，因为法院有权利拿欠款人的房产来抵押。

如果任何卖家在交接前有法院债券，那必须在交接时解决。卖家可以用卖房的钱付清债券。 不然，买家的律师可以合法拒绝交接。

法院债券是一个非常古老的系统，至今还是用人名来做检索，因此经常会出现“重名”的问题。我们来举一个例子，假设张三因为欠前妻抚养费在法院有一个writ。同时，卖家的名字叫 “张三丰”。当通过法院来进行writ  Search。系统会认为张三丰和张三可能是同一个人。

这时，唯一能还卖家清白的方式就是向债主的律师要一份信，说明卖家不是欠钱的那个张三。 多时，债主的律师出这封信是需要收几百块钱的。若想成功交接，卖家只能交这笔钱。

产权保险 Title Insurance

土地调查和债券调查只能查出记录在案的最明显，最普遍发生的问题。任何其他小概率的问题，比如非法装修，环境污染，欠水电费等，很多律师会选择不进行调查。

这些律师选择依赖产权保险 title insurance. 这是一个买房时很有必要的保险。当你有贷款时，银行会要求你必须购买产权保险。 任何律师没有调查出来，并且不知道的法律问题，产权保险都会负责, 包括以上说的问题。

产权保险最高赔偿房子的交易金额。因此，保金也是根据买房金额而定的。 产权保险只需要在买房时交一次，并且一直有效。直到买家把房子卖掉或转让给其他人为止。

因为多数房产会随着年头而涨价，因此我们有不少持有房产10年以上的客户会跟我们再次购买产权保险。 这样，保额就不是十年前的交接金额了。新保险保护的是房子现在的市价。

解释贷款文件

做完尽职调查后，律师需要去准备贷款文件。为了确保交接能按时完成，买家要确定律师能在交接1-2周之前获得贷款指示。因此，你的贷款批注mortgage approval 应该至少在交接前2周完成。

贷款文件的条款十分繁琐，我们会专门做另一个博客细讲。 在这里我说一下最重要的两点。

• 第一，贷款的放款金额和注册金额往往是不同的。举个例子，假设银行实际给了你50万的贷款金额，但他们要求律师必须要注册100万的金额在房产证上。

原因是银行想把房产的整个市价做为贷款金额注册上去。这样，他们可以避免你跟其他银行再次贷款。银行希望当你需要更多钱的时候，你会找他们做二次贷款。

当然，银行最多也只能让你还本金加上利息。银行不能说放了50万，注册了100万，因此让你还100万。 最终你还是只需要还50万加上利息。

更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2019/07/10/attention-to-collateral-mortgage-at-banks/

• 第二，你还贷款的时间和金额。几乎所有贷款都是 closed term。这个意思是，就算你明天中了彩票，有足够的钱一次性还清余下贷款，银行还是会收足利息。  银行管这个叫 prepayment penalty. 通常，你每年最多可以免费多还 30% 的本金 – 这个具体金额要看你的贷款条款。 若你想还更多的钱，那银行会收你利息罚金。

若你提早把房子卖掉，也需要付利息罚金。假设你跟银行的贷款 term 是3年，结果你购房1年后就把房子卖掉了。而在卖房时，你必须一次性付清余下贷款，这样买家才不会继承你的贷款。因为只过了1年，银行通常会收很高的利息罚金，几万的金额并不少见。

更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2022/06/02/reduce-interest-penalties/

如何上房产证

这个是一项无比重要，但多数律师经常不跟客户解释的事项。在加拿大，你可以以 joint tenants, tenants in common, 或婚房配偶的方式上房产证。对此，请看视频解释：

上房产证的3种方式：https://www.youtube.com/watch?v=Z7mECF_-NyM

婚房深度解释：https://youtu.be/bPGY44Wrchk

总结

房产买卖交接有以下三个主要部分：

1. 双方签署买卖合同，这份文件俗称为 Offer. 合同最好先找律师审核后再签，或加个审核条款。
2. 买家的房产律师要做尽职调查，这包括土地和债券调查。任何律师选择不调查的小概率风险，只能通过产权保险来保护买家。 若买家准备贷款，那银行都会要求律师帮买家购买产权保险，不然就不会放贷。
3. 买家的贷款文件以及双方的过户注册。 这个步骤是最需要律师为你做长远计划的。贷款条款里的细节会影响到你下面的1-30年，因为大部分贷款都可以最多续30年。 而如何上房产证直接干系到你下面几十年的决定，直到你选择出售房子，或把房子传承给下一代。

做为房地产买家或卖家，你不需要知道房产交接的每一个细节。但你需要知道所有跟你有关的重要选项，并且你要明白房产交接是个需要做长远计划的投资，而不应该是草草做决定的一次性交易。

欢迎对房产交接和房贷融资（民宅或商房）有问题的朋友们跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese

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当然，因为大多时需要抢 Offer, 买家卖家很难做到让律师先解释合同，然后他们再签署。而且，多数律师审核合同需要收费，因此花钱让律师看所有发出去的 Offer 也不妥。 一个好的解决方式，就是当买家跟卖家谈好价钱后，让经纪在 Offer 上加个律师审核条款 Solicitor Review Condition.

这个审核条件允许的，就是在签字以后再找律师审核。律师可以在审核的过程中加上一些合法的条款，来补充这份合同。比如若房子是婚房，那屋主已经获得了配偶的同意出售房子。 或者，如果发现了任何非法的事项，那买家就可以退出交易，不负任何责任，拿回定金。

当然，就算双方看懂了合同，还是可能会违约。若卖家违约，是否代表买家就可以退出合同，拿回定金？这可不一定哦。今天鼎正的丁律师来为大家解答。

条件  Conditions vs. 条款 Terms

简单来说，条件允许任何一方合法退出合同，不用付出任何代价。相反，违法条款是不行的，违约方必须付出相对应的金钱赔偿。

“条件” 英文叫conditions。合同里所有的条件都必须满足，合同才有约束力。所以，这是一条很有效的后路，能让买家合法的退出。通常来说，条件是由房产经纪加在合同后面的。常见的条件包括刚才提到的律师审核条件，以及融资条件，验房条件等。

“融资条件” ，就是允许买家在完全无法申请到房贷时，退出交易。 “验房条件”，则是允许买家在交接前雇佣专业的验房师，来检查房屋的状况。如果验房师找到了问题，买家可以选择接受问题的存在，要求卖家在交接前修补，或直接退出交易。

因为合同里的条件可以让买家完全退出，有条件的合同都属于无约束力协议。只有在条件达成后，也就是，律师看过合同，买家申请到了房贷，并且验过房后，这些条件才会被划掉。这时候，APS ( Offer ) 就有约束力，买卖双方就无法退出交易了。

这里要注意 – 如果卖家已经接受了一份有条件，无约束力的购房合同，他必须等待买家满足所有条件，或者退出。在这之前，卖家不可以接受任何新的合同。

相对之下，任何不是条件（conditions） 的要求都属于条款，双方必须遵守，不然就要付出金钱代价。

房屋买卖合同违约方式：根本违约 vs. 轻微违约

一份合同里的条款，是买卖双方都必须做到的要求。如果任何一方未能履行合同中的条款，就是对合同的违约。

根本违约是极度严重的违约。当合同成立并有约束力了，只有当卖家的行为造成根本违约，买家才能退出合约，拿回定金。常见的例子包括：

1. 卖家在交接当天拒绝搬出房屋，买家完全无法入住，导致交接无法进行
2. 卖家拒绝在交接日付清贷款，因此买家无法继承一个无债务的房产
3. 卖家不能在交接前完成任何注册在房子上的官司, 导致买家必须继承官司
4. 卖家在 Offer里保证要完成大量的维修，却在交接前拒绝完成 – 必须是大规模的维修，如果不完成就会导致买家无法安全入住（比如房顶有个大洞，或房内有严重损坏的墙壁等）（换锁或把后院的秋千拿走绝对不能算根本违约，只能算轻微违约）

相比之下，常见的轻微违约包括：

1. 家电（洗衣机和烘干机）的损坏
2. 房子的清洁（拿走垃圾，吸尘，拖地）
3. 锁坏了
4. 卖家没有房屋所有的钥匙（前提是钥匙不是独特的，买家可以去配钥匙）

一个常见但错误的决定，就是当卖家有轻微违约（例如垃圾没有清理完毕）时，买家拒绝交接。这时，卖家的轻微违约只导致了几白或几千的损失，而买家的根本违约（拒绝交接）则导致了卖家几十到几百万的损失。闹上法庭，肯定是买家吃亏。

相对来说，一个更好的解决方式就是要求卖家赔钱。 买家需要精准的估计自己的损失并且在交接时从购买金额里扣下这笔金额。我们来举个例子。假设卖家没有把垃圾都清理干净。那么，买家需要联系一家专业的清理公司，让其提供估价报告，然后向卖家要此金额。

当然，虽然扣钱属于常见的解决方式，最好还是提前写进APS ( Offer )里。在审核过程中，每一个条款后面都应该写上补偿条列，列出扣下的金额。不然，卖家的律师是可以拒绝扣款的要求。那么，买家就必须先交接，然后花钱去小额法庭告卖家来补偿自己。

Specific Performance 强制性要求双方遵守合同

有一种方式是可以逼迫卖家必须遵守合同。这在法律上叫做specific performance。也就是，法院下命令要求毁约方一定要完成某些事情。这种判决是非常罕见的。最基本条件就是，法官认为违约方提供任何金额的赔偿都无法弥补被毁约方的损失。

我来举一个例子。假设有一排公寓， 1号， 2号，和3 号。如果买家已经拥有1，和3，想买2号，然后把整个连起来。但因为卖家的单方面违约，交接没有完成。因为2号是唯一一个可以把1 和3连起来的公寓，法官会认为，就算判卖家赔偿同一层的另一间公寓，也无法代替2号房的特殊性。因此，卖家必须执行合同，把2号房卖给买家。

总结

很少有房地产律师事务所擅长处理买卖合同的违约。这要求房地产律师对于条件 vs. 条款，以及根本违约 vs. 轻微违约有深刻的了解。 当然，最好的避免违约的方式就是让房产经纪在 APS ( Offer ) 上加一个 solicitor review condition 律师审核条款，并且把违约的赔偿金额提前写到合同里。 欢迎对此有问题的朋友们，用链接跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese

The post 房屋买卖合同违约怎么办？若卖家违约，买家可以合法终止合同，拿回定金吗？ appeared first on VarityLaw.ca.

我们近期有个案子，在准备遗产解冻申请的过程中，建筑商通知买家新房要准备交接了。但因为买家过世，即使当初是多个买家签的合同，建筑商也必须看到逝者的法院批文（estate certificate），确定合法执行人，才会同意房产过户。如果遗产执行人或者其他的买家无法在交接日期前提供批文，建筑商可以合法的把楼花卖给其他人，并且扣下定金，作为弥补延迟交接的损失。可惜的是，在我们的案子里，因为遗产执行人几个月的反复拖延，导致法院无法按时给批文。建筑商在交接当天就终止了楼花买卖合同，并且把定金作为罚金收走。逝者的孩子和父母再也无法拿到这套房子了。

那么， 我们应该怎么处理？第一，买了楼花要立刻写遗嘱。我们之前的文章里说过，写遗嘱的最好时机是买了房子后。这其实也包括楼花。第二，遗产执行人应该以最快的速度找有经验的遗产律师，说明情况，并且积极的配合律师以最快的速度完成法院申请，同时帮助律师向建筑商申请交接延迟。

遗产解冻批文（certificate of appointment of estate trustee）要多久才能批下来？

我相信不少读者现在会问：“解冻批文可能赶得上交接么？” 那么，我们来说一下，遗产申请从开始准备到法院批准，到底要多久。这取决于以下三个因素。

逝者是否写了有效遗嘱

法院最大的顾虑是遗产给谁。一份有效的遗嘱可以完全打消任何法官的担心。一份好的遗嘱还可以帮受益人省钱。

• 在有遗嘱的情况下，法院的审核时间通常是3-6个月
• 而在没有遗嘱的情况下，法院的审核时间通常是2年及以上。

当然，有经验的律所可以缩短这个时间。到今天为止，我们完成的最快有遗嘱申请是一个月，无遗嘱申请是10个月。在这两个案子中，顾客积极的配合也起到了至关重要的作用。

从申请递交到法院批下来的时间里，资产是不可以动的。这包括任何房产买卖，任何人不可以挪用遗产里的现金来完成交接。建筑商也必须见到批文才会完成交接。

从时间段来说，有遗嘱的申请明显更容易赶上交接。那么，这里要注意的就是遗嘱的有效性。一份好的遗嘱必须符合8个要求，法院在上面的要求是非常严格的。请看我们之前的blog详细讲解这8个要求：

https://cn.varitylaw.ca/2023/02/13/what-is-the-purpose-of-a-will/

任何不符合以上8个要求的遗嘱都会被判无效。

是否有一份清晰，有效的遗嘱可以直接影响到申请会不会在房屋交接前批下来。

遗产执行人是否长期住在加拿大

在法院审核的过程中，第二大的顾虑是谁来处理遗产。当执行人拿到法院批文后，通常需要约1年的时间才能完所有遗产分配。这一年内，执行人打交道的绝大部分机构，都要求执行人当面去处理所有手续。

因此，法院几乎不可能让一个无法在加拿大长期居住的人去处理分配事宜。 他们尤其不相信外地人会按时，准确的付清认证税和收入税。

所以，遗嘱上最好指定一个当地人为执行人。在万不得已的情况下，可以选择遗产律师做执行人，但律师至少要收总遗产额的5%作为服务费。

逝者若一定要指定外地人做执行人，那就必须写遗嘱。若没遗嘱，法院通常会驳回整个申请，要求家属从新选一个当地人。或者把整个申请过程拖上几年。

所以，在遗嘱上指定一个认真，负责的当地人来做执行人，也能决定申请能不能在交接前批准。

是否有未成年受益人

法院第三大的顾虑，就是未成年受益人。很多人买房都是想要孩子或者有了孩子。因此，遗产房有未成年受益人就很普遍。但任何批文的申请，只要出现了未成年人，就会立刻麻烦很多倍。法院会要求儿童律师（Children‘s Lawyers）的介入，并且还会提出很多附加的要求。详情请看我们的视频讲解：

简单来说，有未成年人，审核时间是2-5年。那么，如何避免这个问题？只有两种方式，第一，不把未成年人写进遗嘱。第二，遗产执行人必须在一到两周内买bond insurance，用这种方式催促法院先提供批文，以执行人的名义完成房产交接。之后产生的问题，再慢慢解决。

除了用以上的方式来加速遗产批文的获得，也可以同时跟建筑商申请延期交接。

谁可以去跟建筑商沟通逝者楼花的事宜？

按照法律，遗产执行人或其律师可以与建筑商进行沟通。实际上，建筑商为了避免责任，通常会要求直接和律师对话。 因为过户房产是件很大的事情，建筑商必须看到法院批文并明确指明执行人，才会放心完成交接。

很多楼花也是需要贷款的，因此执行人或受益人需要以自己的名义申请贷款，贷款批准后才能获得楼花。以我们的经验，在法院审核的过程中就可以同时申请贷款。这样，当遗产批文下来，贷款同时可以拿到，交接也会顺利很多。

当然，有经验的律所会用房产交接为由，催促法院为申请插队。同时用法院申请进度的报告，要求建筑商推迟交接日期。在我们过去的案子里，这种方式一直是非常有效的。

在多方面的努力下，执行人及时拿到了遗产批文。

逝者的楼花必须保留，还是可以转让给他人？

这完全取决于建筑商是否允许任何屋主转让楼花。要看两点：

第一，新屋主是否有足够的本金以及贷款（mortgage pre-approval） 去顺利交接房子。

第二，距离交接日期还有多久。若新屋主有经济能力，并且交接日期还远，那建筑商通常都会同意转让（他们会收服务费，与一般楼花买卖一样）。但如果找不到合适的新买家，或交接迫在眉睫，那建筑商不会同意转让。

如果不进行楼花转让，那么遗产执行人要以逝者的名义先交接，之后再找买家接手，或者转到受益人名下。

总结

我们经常跟大家说，只要你在加拿大买了房子，就一定要写遗嘱。这也包括任何还没有交接的房产。一份合格遗嘱，可以保证资产留在自己家里。一份好的遗嘱，可以帮几代人守住资产。

从建筑商通知到楼花过户通常只有几周到1个月的时间。如果屋主在等待楼花交接期间去世，受益人和执行人一定要立刻雇佣律师递交遗产解冻申请。

欢迎对房产或遗产有问题的朋友们用链接给我们预约首次免费咨询：

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卖家这边也会出同样的状况。在没有处理好Offer 的情况下，卖家必须花几万加币买断出租器材，之后才能完成交接。

今天，我来解释跟出租器材有关的3大重点，帮助买家和卖家避免这种问题。

房地产买卖合同要严谨

房地产买卖合同 ，“Offer” 是购买房子的第一步。 Offer 上有很多重要条款， 并且签了后就立刻生效。 但偏偏多数人对这份合同不重视，因为它通常不是律师写的。而且在抢 Offer 时，大家没有时间去想那么多。

等真的抢到 offer 时，才发现 Offer 里有很多坑，但签字后就为时已晚。对此，有两个处理方式：

• 可以让经纪在 Offer 上多加一些退出条款 Conditions, 尤其是律师审核条款 Solicitor Review Condition. 这样，若律师发现任何法律问题，就算 Offer 双方已经签署，买家还是可以合法退出，拿回定金。当然，有 conditions的 Offer 竞争不过没有 conditions 的 这里就要看什么对你更重要：枪到 Offer 还是获得最大的法律保护。
• 最好让律师审核完毕 Offer, 之后再签字。 不过，多时律师都很忙，无法短期审核完毕合同，回复买家。 最好能给与律师1-3天的工作日审核。

在 Offer 里，跟出租器材有关的条款叫 Rental Items.

作为卖家的经纪，一定要把所有跟房子有关的出租器材都列进去。 只要出租器材写进 rental items 里，买家再签字后就必须继承。

作为买家的经纪，最好能提前拿到器材的租赁合同给律师审核，或者把这点作为一个 condition 写在买卖合同上。 这样，买家才能在完全知情的情况下，签字同意继承器材，或者要求卖家必须把器材买断，之后买家才同意交接。 如果有任何出租器材没有写进 rental items 里，卖家在交接前就必须买断。

做好以上的两点，就可以避免交接时经常产生的矛盾和费用。

租赁合同是属于屋主，还是管理公司？

这取决于房子是Freehold 还是 Leasehold。

任何Freehold 的房子，租赁合同都是在屋主和器材公司之间。器材的拥有人是这些公司，常见的有Enercare, Reliance 等等。而房主，不管买的是新房还是二手房，都只是器材的“租客”，一般要签10-20年的器材租赁合同，并且按照合同交租金。在卖房的时候，如果买卖合同——出租器材（rental Item）里没有列出，那么卖家就有责任把器材买断，才能交接。

如果是Leasehold 的房子，就要看出租的器材是给整个大楼或者小区提供服务，还是只属于一个单元。为整个大楼服务的器材，一般是器材公司直接租给管理处，租金也就包含在每一个月的管理费中。房屋买卖时也没有买断的可能性。若买家不想继承这份费用，一定要自己拥有所有的器材，就只能放弃这种房屋。那么律师是如何知道器材的租借关系呢？通过看管理公司提供的大楼管理报告 (status certificate)来确认。

出租器材可以做为债务被注册在房子上吗？

以前可以，现在不行。

在2024年6月6号之前，多数公司会注册一个 NOSI – notice of security interest 在房产证上。这是个注册债务，是用来保护他们的出租器材的。 注册金额通常是1-10万，也就是整个器材的市价。

这代表，当房屋过户时，要么买家必须继承出租器材，要么卖家必须买断，不然交接无法完成。

但现在没了这个规矩，其实为买卖双方造成了新的麻烦。因为多数房产律师（越便宜的越普遍）只会对注册债务负责。也就是说，没有登记在房产证上，我就不用管。 很多律师甚至完全不会通知客户需要注意这些事，就为了减少自己的工作量。直到交接后，客户收到账单了，他们的律师才会让客户自己处理。

无奈，律师不管这件事是完全合法的。按照法律，除非签字前找律师审核，不然买卖双方必须为自己签的合同负责。因此，丁律师在此提醒大家，一定要谨慎审核买卖合同，在购买房子前问清出租器材的事情。

总结

出租器材看似个小事。但若处理不好，买家会在不知情的情况下继承了长达10-20年的月付，或卖家需要多花几万加币在交接前把器材买断。

大家一定要先审核好Offer 上 rental items 那栏，之后再签署合同。或者在 Offer 上加律师审核条款。 这样才能有个顺利，成功的交接。 欢迎对房产有问题的朋友们跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese

The post 房地产法问题：买房时，你需要继承卖家的热水器吗？ appeared first on VarityLaw.ca.

很多人对此不满意，尤其是考虑到日后准备生儿育女。为了孩子，多数人对房子的大小以及地域（离好学校有多近）都有要求。

因此，最近有很多家庭找我（鼎正律所丁律师）咨询另一种可能性：跟父母合资买个好地域的大房子。 三代人一起居住，父母可以帮忙带孩子，年迈后也有人照顾，最重要的是，全家人可以享受优化的居住环境，这多好啊！

确实不错，不过除了经济方面的问题，大家需要先明白这其中的产权风险和税务。今天，我来对比下自己单独买房 vs. 跟父母（或其他人）合资买房的利弊，帮助大家做出最适合你们个人情况的决定。

房子到底是谁的？谁有决定权？

若自己单独买房，那产权就很简单了。所有跟房子有关的决定都可以屋主一个人做，并且卖房的钱会100% 归于屋主。 当然，这里要小心婚房。 就算是你一个人上房产证，只要房子成为婚房，那当你和配偶离婚或一方过世时，房子还是一人一半分。

但只要你们感情好，不离婚，这也不是个问题。 因为只要不离婚，卖房时所有的钱还是只顾屋主，就算房子是婚房。不过，一旦房子成为婚房，那所有的决定需要夫妻2人签字同意，才能完成。

那怎么样房子才能成为婚房呢？只有2个要求（1）房子在夫妻二人一人名下（2）夫妻2人日常居住在房子里。 关于（2），到底如何才能证明居住要求达到了呢？这很简单，只要夫妻的寄信和证件地址都是这个房子，并且房子没有100% 出租，那就可以证明居住的事实。

但要注意，有很多不负责任的房产律师是不会核实房子是否是婚房的。他们默认房子不是婚房（为了少些事），然后在没经过配偶同意的情况下，非法交接了卖房。为了避免这些律师的错误，配偶应该找专业房产律师注册一个“婚房声明” matrimonial home designation在房产上。这样，任何律师调查房产证时就可以看到注册，明白必须获得配偶的签字同意，之后才能过户。

相反，若你选择跟父母合资买房，3个人一起上房产证，那任何决定都需要3人一致同意，才能通过。这包括房子的出售，出租，和贷款。

关于婚房问题，房子有可能会变成两对夫妻的婚房 – 你和你配偶的，以及你父母的。如果在父母和配偶之间，你更相信父母，那你也可以选择（1）你不上房产证，只让父母上房产证 （2）不跟配偶结婚，只跟她同居 。这两种方式都会避免房子成为你的婚房，意思就是配偶是无法分到房子的。

卖房或屋主过世后，税怎么算？

要计算税，那需要考虑2件事情。

第一，

你和父母是以联名 (joint tenants) 还是百分比（tenants in common） 的方式持有房产的？若是联名，那当任何屋主过世后，房产律师可以直接把房产过户给余下的联名屋主。不需要遗嘱，也不需要交1.5% 的遗产认证税。 当然，前提是房子不是婚房。 若是婚房，那就算是联名，你过世后房子也不能直接归于联名的父母。你的配偶需要先分到她婚房的部分，之后的拥有权才能给与父母。

相比之下， 百分比代意思就是在房产证上，你和父母拥有的比例是写成一个百分比，比如每人33.3%。当任何屋主过世后，他的百分比会根据遗嘱或遗产法分配。在房屋过户前，遗产执行人必须向法院申请遗产认证，并且付1.5%的认证税。 这些都完成后，房产才能按照遗嘱过户。

若要比较，联名的好处就是不需要做遗产认证和付1.5% 的认证税。但同时也代表在你百年后，房产必须给与其他的联名屋主，不能被其他人继承。假设你想在遗嘱里写，你过世后房子归配偶和孩子，那是无效的。 因为根据房产证，房子会100% 分配给同为屋主的父母。

百分比的好处就是可以让屋主在遗嘱里随意指定下一任屋主。 坏处就是在过户前需要完成遗产认证和交1.5% 的认证税。

第二，

要看房子是否是所有屋主的自住房。当任何屋主过世后，他们的房子算是卖给了余下的联名屋主或遗产受益人。 自住房出售是免税的，但投资房出售会产生昂贵的增值税。 最省税的方式是继承上一任的自住房，而不是投资房。

在加拿大，每对夫妻都有一套自住房名额。 也就是说，最省税的方式就是你父母的自住房产权只属于他们（你不在他们的房产证上）。 这样，当他们传承给你时，你不需要付增值税，只需要付1.5%的认证税（通常比增值税低很多）。 而你和配偶是你们自住房的唯一屋主，这样当你们传承给孩子时，他们也是无需交增值税的。

相反，若你和父母都在房产证上，那你们就浪费了一个自住房免税的名额。 你们2代人只享受了一套自住房的税务优惠，而不是两套。

卖房时也是同样的操作。只要房子是自住房，那3个卖家都不需要交税。 如果房子是任何卖家的投资房，那他拥有的比例就需要交增值税（若是联名，那就是所有屋主都拥有同样的比例。3个人联名就代表每人拥有33.3%）. 常见的是房子是你的自住房，因此卖房盈利中的33.3% 不需要交税。但因为房子是爸妈的投资房，卖房盈利中的66.6% 是需要交增值税的。

贷款如何处理

贷款是按照所有屋主的综合收入去评估的。 因此，若还有房贷，那任何时候增加或减少屋主都需要从新申请贷款。 但更改房产的拥有比例无需获得贷款的同意。比如，房子是爸妈的投资房但是儿子的自住房。为了卖房时省税，可以把比例更改为儿子99%，父母1%。 通过房产律师更新就行，不需要从新申请贷款。

为什么呢？因为就算你只是1%屋主，贷款可以要求你还100% 的贷款（这点贷款合同上有写）。 因此，他们无所谓你持有的比例，只要你在房产证上，那就行了。

还有，当任何一个屋主百年了，那也等于需要从房产证上减少屋主。

若所有屋主是以联名持有，那房产律师去掉过世的屋主是不需要贷款同意的。 但等下次贷款需要续约时，余下屋主需要从新申请贷款。

若不是联名持有，那其他屋主或者遗嘱里指定的受益人需要立刻从新申请贷款。 在等待批准的同时，遗产律师去向法院完成遗产认证。这样，受益人可以同时获得法院以及贷款批文。有了这两样文件，房产律师才可以过户给受益人。

若受益人不想申请贷款，可以选择把遗产房卖掉。用出售的钱把余下贷款付清。但无论是做哪种决定，都需要通知银行。不然在房贷跳票的6个月内，银行通常会开始拍卖遗产房。 如果屋主不想让受益人到时候那么狼狈，也可以先准备好人寿或贷款保险，确保百年后受益人继承的资产是没有债务的。

总结

究竟应该是自己买一个偏远的小房子，还是跟父母合资买一个在黄金地段的大房子呢？两种选择都有利有弊，尤其在产权，税务，和贷款方面。 希望在阅读这篇博客后，大家有足够信息能做出最适合你们情况的决定。

若有其他问题或想开始房产/遗产规划，欢迎用链接跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese

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