买房的3大注意事项 – 避免债务继承，确保产权无忧

大家好，我是鼎正律所丁亦丹律师。最近，大家开始适应贷款利率，房屋交接量又开始增加了。一个常见的现象是，大家对于选择自己喜欢的房屋很在行，但对于其他房产事宜完全不了解 – 无奈这容易导致没必要的费用，损失，和税收。其实，只要了解以下3点，就可以大大的降低买房的风险：

 

1. 买卖合同是要点

在锁定你喜欢的房子后，第一步就是通过房产经纪，或者通过自己，去下 Offer. 这个 Offer 跟Agreement of Purchase and Sale 买卖合同是同一个文件 – 签了之后，双方就必须遵守。 若因为没看懂合同导致违约，那很遗憾违约方需要补偿另一方的损失。

 

因此，最好加个 Solicitor Review Condition 律师审核条款在合同上。这样，任何一方在签署合同后还可以拿给律师审核，若律师发现有问题，你可以全身而退，不算违约。

 

我也总结下买卖合同中的3个要点：

 

如何上房产证 – 是用个人还是公司？是夫妻二人同时上房产证，还是一人上？这些选项会造成不同的风险，费用和税收，以及日后的房产继承方式。关于每个选择的利弊，请看我们以下的博客和视频详细解释：

 

https://cn.varitylaw.ca/2022/09/14/howtobuyrealestate/

 

 

 

房屋的家具。通常，买家是希望所有家具跟着房子一起卖给他们，并且是包含在买卖合同总价格里。但如果合同上没有明确列出这些家具，那卖家可能过户前会把它们都拿走。还有，买家要仔细考虑是否准备继承任何出租器材，比如热水器。出租器材的合同通常是10-20年，继承后就必须每月付租金。对此，更多细节请看视频解释：

 

 

交接日期定在哪天其实十分重要。我们的建议是，如果你需要用卖房的钱买房，那不要把2个交接日期定在同一天。也不要把交接日期定在周五，或任何长周末之前。这样，若因为任何原因延迟交接 （比如贷款金额放的晚 + 银行关门的早），你赔偿的将是最少的金额。举个列子，若你是周三交接延迟到周四，你赔偿的是一天的罚金。但若是周五交接延迟到下周一，你赔偿的是3天的罚金。更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2020/07/20/tips-for-home-handover-process/

 

 

2. 律师做的调查都是什么啊？

在加拿大，注册在资产上的债务，比如房贷，是跟房子走的。举个列子，如果卖家欠了 TD Bank 50万的房贷，而卖家的律师并没有签承诺文件说会用卖房的钱把贷款付清，那买家获得房子后，就会继承这50万的房贷。因此，房产律师必须确定所有注册债务都在交接前解决。

 

还有，律师需要确定房子上没有注册任何官司或其他非法事宜 – 比如没有邻居起诉房子侵犯了他们的边界，或装修师傅起诉卖家雇佣他们做了装修，但没付给他们工钱。 同样，若交接前不解决这些问题，都是买家继承。

 

任何没有注册在房子上的法律问题，比如卖家是否做了非法装修或欠了地税等等，买家有2个选择：

（1）要求律所对于这些隐患一一做调查，必须在交接前解决，或

（2）买家认为这些隐患发生的可能性小，因此要求律所购买title insurance产权保险。这个保险会解决任何房子的法律问题，并且会保护买家一直到他们把房子卖掉为止。产权保险只会在交接的时候收一次钱，并且最多会保护当时购买房子的金额。也就是说，若你买了个100万的房子，那日后有任何问题，产权保险最多赔偿给你100万。

 

如果跟大多数买家一样，你需要通过贷款来购买房子，那放贷机构会要求你的律师购买产权保险，这样他们也会获得保护。

 

3. 贷款文件中的 fine print

我们常见的贷款金额是房价的 70% 到 80%, 并且长达 3-5 年。因此，贷款文件一定要都看明白，避免风险。

 

尤其要注意：

1. 你的贷款利息是 fixed 不变还是 variable 浮动？Fixed 的意思就是在贷款期间，你的利息是不变的 – 是5%, 那就5年内都是 5%。Variable 的意思就是，在贷款期间，你的利息会随着 prime 利率而改 。假设你的 variable 利息是prime – 0.5%, 那就有可能是2% （现在 prime 6.7% – 0.5%）, 或7. 0% （如果日后 prime 增加到7.5%）。 尤其在近几年，prime 不停的在增加，大家一定要小心这点。关于更多细节，请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2021/05/26/interestrate/
2. 你跟银行签的 “合同利息“ （比如是 0%） 通常会比律所的”注册利息“低 （比如是 7.0%）。这个意思就是，如果你违约（包括不按时付贷款），那银行有权利把你的合同利息 (5.0%) 提高到注册利息 (7.0%) 去弥补他们的损失。更多细节请看这个博客： https://cn.varitylaw.ca/2019/07/10/attention-to-collateral-mortgage-at-banks/
3. 最重要的：谁出的钱并不重要，重要的是谁在房产证上。 比如，房产证上只有孩子的名字，但首付和贷款都是父母出的。根据房产法，房子就只是孩子的, 父母没份。更多细节请看这个博客：https://cn.varitylaw.ca/2021/11/16/ownership/

总结

因此，买房确实有很多事情要注意，因为你做的决定可能会影响到多代人。但同时，只要了解这些要点，整个过程就十分简单，并且能最大化的降低税收，避免损失，和确保传承无忧。

 

大家尤其要注意（1）买卖合同（2）律师的土地调查，以及（3）贷款文件（银行和律师一起准备）。

 

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