我们最近帮助了一家客人避免了破产。
他们并不是一个特例，只是一家普通人。 不过，在买房，贷款，利息增加的过程中，不停的犯错，导致了越来越多的损失，到最后差点宣布破产。幸好，我们律所帮他们解决了所有问题，帮助他们避免了破产的结果。
今天，我来跟大家讲他们的故事，教大家如何避免他们的错误。
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不要让你的贷款金额超过房产市价的 70%
我们帮 贷款机构或个人（lender） 做私贷时，都会把他们的本金控制到 70%. 也就是说，30% 是屋主自己的首付，然后70% 是贷款金额。
这点不止保护 lender, 也保护屋主。
在这个案例中，李先生和李太太为了套出现金流，只出了 10%首付。 剩下的90% 买房金额都是贷款出的。 他们借的私贷只有1年的 term, 在今年夏天到期了。 李先生和李太太不愿意再付这么高的利息，因此决定把房子卖掉。
无奈，近期是房价的低谷。去年，李先生和李太太买的房子价值是$165 万加币。但到了今年，他们卖房时，房价已经跌到了$140 万加币左右，也就是足足跌了 15%. 如果他们按照这个价钱卖出，收到的钱连私贷都付不清。自己的首付也完全没了。
而且，在这1年内，私贷本金余额并没有随着月付而减少。这是因为，私贷的月付通常是只付利息（interest only）。因此，李先生和李太太在2022年借了$1,485,000 加币的私贷，付了1年的月付。2023 年到期时，要还的钱还是$1,485,000 加币 – 本金完全没降。
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在贷款到期前6个月，就要考虑续贷款，换贷款，或卖房子
在贷款到期前6个月，李先生和太太就应该做还款计划了。他们有3个选择：
- 卖房子。我们建议在贷款到期前6个月就把房子挂出去，这样有时间卖个好价钱；
- 跟同样的 lender 续贷款。同理，应该贷款到期前6个月就跟同样的 lender 谈续款的事。这样，如果lender 拒绝，他们还有时间去找新的
- 换个 这也要贷款到期前6个月就开始找。
无奈，李先生和太太在贷款到期前1个月才开始处理。这导致了同样的 lender 拒绝跟他们续约，而他们也没找到新的 lender.
根据跟lender签的的合同，因为他们在贷款到期后没有立刻付清余款，他们要多付3个月的利息做为罚金。
无奈，他们立刻开始卖房子，但发现市场不好，无法短期卖到好价钱。 Lender 看他们还是没有流动资金还款，也开始拍卖他们的房子了。 不幸的是，lender 拍卖的律师费，中介费，和其他费用都会算在屋主头上。
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很多债务都会被算在房产上
又过了几个月，李先生和太太好不容易把房子卖到了一个不错的价格。他们还是没有拿回首付，不过付清 lender 的钱是够了。他们不用自己掏腰包或者宣布破产了。
这时，新的问题又出现了。李先生欠了前妻孩子抚养费的钱，在法院那里有记录。 在房产买家律师做调查时，发现了这些债务。 虽然债务没有注册在房产上，但还是会影响交接。 因此，李先生必须把欠的抚养费立刻付清，才能顺利卖房子。
最终，经过这些重重难题，我们终于顺利帮他们交接了卖房，付清了债券，地税，和私贷余额。帮他们避免了宣布破产的命运。
总结
随着近两年贷款利息不停的涨，很多家庭都遇到了现金流问题。这里丁律师建议大家：
- 把贷款金额控制到房价的 70% 或更低 （给房子保留个30% 的跌价空间）；
- 贷款到期前6个月就要开始准备卖房，续约，或换贷款机构；
- 如果你有其他债务，包括赡养费，一定要尽快付清，不要等房子交接时再去处理。
好的，今天先讲到这里。如果你有其他问题，欢迎在这里跟我们预约首次免费咨询：https://calendly.com/sabrina-668/1stfreeconsultchinese
