房屋二贷的风险 | 鼎正专业房产律师事务

Posted May 21, 2018

什么是二贷？

一般来说，大家买房子只需要自己存下来的钱 (down payment) 和一家银行的贷款（一贷）。但最近银行贷款逐渐收紧，有不少想买房的人从银行申请不到足够的贷款。而随着房价近几年快速增长（虽然近几月房市有些冷却），也有些人想从房子里套出更多钱去应急。此时，第二贷款（二贷）成为一个选项。当考虑借二贷的时候，需要知道一些什么基本法律知识呢？

房屋二贷与一贷的区别

二贷和一贷有什么区别呢？一个重要的分别是，如果借款人没有按时付一贷的贷款，而二贷发现了这件事，那么二贷有可能会用自己的钱去付清借款人欠的一贷。此后，二贷就会告诉借款人，我们帮你付清了你的一贷，你现在全是欠我们的了。二贷为什么要这么做呢？因为如果有一天借款人付不清贷款，二贷想自己单独卖借款人的卖房产，不希望一贷也参与。因为一贷一般是银行，而银行卖房子的过程中，会花费比较多的律师费和其他费用。那就意味着房子卖出以后，还完一贷所剩可能不多，二贷不一定能分到多少钱。对于借款人来说，避免欠二贷钱是件好事，因为二贷利息一般比一贷要高出不少。

那二贷怎么会知道借款人是否欠一贷钱呢？当借二贷时，一般二贷会要求借款人签一个法律文件，授权给二贷随时查看借款人有否欠一贷钱。很多时候，如果借款人想借二贷，就必须签这个文件。

房屋二贷的贷款期限 & 还款期限

通常二贷的还款期限要比一贷短。当借款人签贷款合同时，要注意贷款期限到底有多长，以及这个期限结束以后，能否可以延续贷款。

房贷合同中会包含两个期限：贷款期（Term）和还款期（Amortization）。Term 是指贷款人将贷款贷给借款人后，到贷款收回时这一段时间的期限。 Amortization是贷款人用来计算借款人每月要还的金额的。比如 John 预计在25年内还清贷款，并与贷款人签了一份4年的贷款合同。那么John 的贷款期（Term）是4年，还款期（Amortization）是25年。当借款人的 Term 结束了后，借款人需要一次性付清剩下的贷款才能清掉二贷。如果到Term 结束后，借款人没有钱一次付清余下的金额的话，贷款人可以说借款人违约了，即便借款人每个月都按时付款。

如果二贷有延期的选择，那么借款人要注意延期是否有附加条件。一般来说延期的代价是下个term 会更短，或利息会更高。

房子交接文件

通常借二贷的客户是需要这笔钱去应急的，不论是为了买房产，生意上的资金周转，或其它的用途。时间上可能比较紧迫，所以要事先考虑周全。通常有三种情况会延缓二贷的交接。

第一种情况，大部分贷款人会要求把他们加为房子保险的受益人。这个加的过程虽然不慢，但有些保险公司会限制房屋保险上能加多少个受益人。根据经验，我们见过有些保险公司最多允许三个受益人。

第二种情况，通常二贷会要求看到借款人欠一贷的金额。有些贷款人会相信借款人提供的信息，但有些会亲自去向一贷查询。有时候二贷会要求借款人用二贷的钱去付清一贷。根据一贷的效率，这个过程也可能会需要几天到一周。

第三种情况，借款人房子上有担保权益（ security interest）。比如借款人租用了暖气炉，冰箱，或其他付月费的电器，电器公司有可能在借款人的房子上注册了担保权益。如果借款人付不清这些电器，电器公司可以从卖房产的钱中抽这个钱。一般二贷会要求注册的担保权益退步到他们后面。根据电器公司的效率，这个过程可能会需要几天甚至一两周。

贷款违约

在借二贷的时候，最应该注意的是什么属于“贷款违约”。简单地说，借款人必须完成规定的义务，包括按时还贷，交地税，和交付保险；同时借款人不可以擅自做一些事情，比如在未经过贷款人同意的情况下去做大装修。违反这些条款，就属违约。除了法律文件上一些笼统的违约条款，一般每个贷款人也会有自己定义的条款。比如有些贷款人会禁止借款人再次向其他贷款人借款，也就是说，借款人的房产上只能有他们一家贷款。

当借款人不按时付贷款时，贷款人有可能会要求借款人一次性的把剩下的贷款付清。在法律上，这叫做“加速条款” (Acceleration Clause)。如果借款人继续不按时还贷，贷款人可以把借款人的房产上市去卖，用卖了的钱偿还贷款。如果还完贷款还有剩余，贷款人必须把剩余的还给借款人。但是，一般来说，就算借款人不按时付贷款，只要在短期内能把欠的钱补上，贷款人一般会停止加速条款和卖房手续。如果真的无法付清贷款，借款人也可以在贷款人卖房子的同时自己去卖房子。只要能赶在贷款人完成所有卖房手续之前 (Power of Sale procedures)，借款人可以随时卖房子去把贷款付清。但需要注意的是，只要借款人不按时付款，贷款人就会开始增加付清贷款的费用，比如说律师费，验房费，卖房费。